日本收益型不動產三大類別全線創歷史次高，LIFULL 6月報告揭最新均價

三大類別同步創歷史次高，東京23區漲幅最猛

日本不動產投資資訊平台健美家（Kenbiya）2026年7月9日發布「收益物件市場動向月報 2026年6月期」。報告顯示，2026年6月，公寓大廈分戶（区分マンション）、整棟公寓（一棟アパート）、整棟大廈（一棟マンション）三大類別的全國平均價格，同步創下自2008年4月調查開始以來的歷史第二高。

具體數字如下：分戶公寓大廈全國均價2,790萬日圓（約新台幣580萬元），整棟公寓9,116萬日圓（約新台幣1,895萬元），整棟大廈2億632萬日圓（約新台幣4,285萬元）。

調查範圍為2026年6月1日至6月30日於健美家平台登記的全國住宅系收益不動產，統計項目為表面投報率與物件價格的月均值。

分戶公寓大廈：東京23區年增24%，拉動全國數字

分戶公寓大廈這個月的全國均價2,790萬日圓，與前月相比上漲2.76%，與去年同月相比上漲19.54%。2025年12月調查史上最高價2,811萬日圓至今仍是最高紀錄，6月這份數字是次高。前月比方面，這是繼2025年12月期之後，連續兩個月上漲。

全國平均投報率6.61%，與前月相比上升0.11個百分點，與去年同月相比下降0.02個百分點。

地區拆分來看，東京23區年增幅達24.25%，首都圈整體17.14%，關西11.46%，這三個區域是帶動全國均價上升的主力。反向來看，信州・北陸地區前月比下跌26.26%、年增比下跌36.64%，是最大的跌幅地區，中國・四國地區年增比也下跌18.65%。

投報率方面，前月比信州・北陸由於價格大幅下滑，反而年增上升3.65個百分點。北海道前月比下降0.48個百分點，中國・四國前月比下降0.66個百分點，關西則上升0.44個百分點。

整棟公寓：整體橫盤，但信州・北陸與關西創近一年高

整棟公寓全國均價9,116萬日圓，同樣是調查以來歷史第二高。前月比上漲2.12%，幅度較小，報告指出近幾個月呈現橫盤走勢。與去年同月相比上漲9.03%。全國平均投報率7.94%，前月比微降0.07個百分點，年增比微降0.05個百分點。

地區層面，信州・北陸均價5,483萬日圓、東海7,076萬日圓，雙雙更新近一年最高價，信州・北陸是連續兩個月創高。前月比變動超過10%的只有北海道（+10.31%），信州・北陸次之（+8.19%），其餘地區變動幅度較小。年增比方面，關西上漲21.07%、信州・北陸18.60%、首都圈11.15%，23區達16.22%，支撐首都圈整體數字。東北年增比下跌4.88%，是唯一出現負值的地區。

投報率前月比方面，北海道下降0.99個百分點、東北下降0.91個百分點，跌幅較大。年增比則是北海道上升1.30個百分點、中國・四國上升1.18個百分點，這兩個地區出現價格與投報率同步上升的情況。

整棟大廈：關西創近一年高，首都圈年增超過10%

整棟大廈全國均價2億632萬日圓，也是調查以來歷史第二高，調查史上最高值是2026年3月的2億858萬日圓。前月比上漲0.57%，年增比上漲9.41%。全國平均投報率7.36%，前月比與年增比均微降0.04個百分點。

地區方面，關西均價1億8,867萬日圓，創近一年最高。前月比大幅上漲的地區有：北海道+10.24%、關西+15.39%、九州・沖繩+11.31%、中國・四國+8.62%。前月比出現小幅下跌的地區則有：東北-9.54%、東海-5.23%、信州・北陸-3.87%、首都圈-3.58%。

年增比方面，首都圈+10.56%、關西+13.18%、九州・沖繩+12.29%，漲幅較大。23區+13.39%、一都三縣+10.99%。信州・北陸-7.21%與北海道-0.68%是年增比仍為負值的地區。投報率年增比方面，東北上升1.19個百分點，明顯高於其他地區。

東京媽媽日本不動產觀察

這份報告讓人在意的一個數字是整棟大廈前月比：關西+15.39%、九州・沖繩+11.31%，但首都圈同期是-3.58%。這種「首都圈單月下滑、地方大幅跳漲」的錯位，在整棟物件類別比較常出現，因為整棟的成交量本來就少，單一大案進出就能大幅拉動均價，不像分戶公寓大廈樣本夠多會平滑掉。

真正值得看的是年增比。23區的分戶公寓大廈年增24.25%、整棟大廈年增13.39%，代表的是掛牌賣方的開價中位數在往上移，而且已經連續多個月維持在高位。對台灣投資人來說，這表示同樣預算現在能買到的物件，無論坪數還是地段，都比一年前縮水了一大圈。關於目前東京市場整體走勢的背景，可以參考 2026 房市警訊這篇，裡面有更細的都心6區數據分析。

參考資料來源：［健美家］収益物件3種別ともに、全国平均価格が調査開始以降2番目となる高値を記録「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年6月期 - 株式会社LIFULL