台灣人買日本不動產的習慣正在改變，台媒分析背後趨勢

熊本出現新型置產需求：學區、獨棟、馬上能住

台灣媒體自由時報在2026年7月6日刊出一篇報導，描述台灣人在日本置產的方式正在發生明顯轉變，其中熊本的變化最為具體。

台積電進駐熊本帶動大批海外企業與供應鏈廠商跟進，台灣工程師與管理職人員持續移居當地，而且型態從短期赴任演變成長期定居。台灣不動產開發企業晶山國際株式會社的李子如指出，熊本市場最明顯的變化是：住宅需求從過去以投資、出租為主的小型公寓大廈，逐漸轉向適合家庭居住的獨棟透天。

原因並不複雜。台灣人帶著家人一起移居日本，對居住空間、生活品質和小孩教育的要求跟著提高，名門小學的學區周邊住宅因此備受關注。李子如特別點名熊本市東區的託麻南小學周邊，這一帶生活機能好、可開發土地有限，需求持續在升溫。

另一個推升「現成屋」需求的因素，是熊本建設業的人力與建材短缺。大量建案同時動工，導致工期普遍延誤，已完工、可立即入住的物件因此比以往更搶手。

大阪投報率還有 5%，東京進場門檻持續墊高

熊本之外，東京與關西依然是台灣投資人的兩大主戰場。台灣不動產公司「maaūu（也有房產）」的執行長劉冠宏說，日本不動產價格目前仍在上漲，大阪的房價大約是台北市的四到五成，加上持續有大型開發案推進，市場對後續增值空間仍有期待。

劉冠宏進一步說明兩個市場的差異：東京房價基期高，投資門檻也跟著提高，表面投報率（即租金收入除以購入價格的初步計算值）相對偏低。關西則不同，中古公寓大廈從新台幣600萬元左右（約3,000萬日圓）就能入手，步行10分鐘內可到車站的物件，表面投報率大約有5%，對台灣投資人吸引力明顯較高。

不過劉冠宏也坦承，由於都市區房價持續上漲，現在的表面投報率已比過去略為下滑。

從追高投報率，轉向資產配置與風險分散

這篇報導觀察到一個更大的轉變：台灣人買日本不動產的目的，正從追求高投報率，轉向資產配置與分散風險。高資產族群的購入比例也有增加的趨勢。

兩條路線同步發展：一邊是台積電效應下，帶著家人長住熊本的移居族，找的是學區好、空間夠、能馬上搬進去的房子；另一邊是都市型投資人，在東京門檻提高、投報率走低的環境下，把資金往關西移動，5%的表面投報率仍是主要判斷依據之一。

東京媽媽日本不動產觀察

劉冠宏提到關西中古屋表面投報率約5%，這個數字背後有一個台灣投資人常忽略的細節：「表面利回り」只是租金除以買入價的毛計算，還沒扣管理費、修繕積立金、固定資產稅、空置期、仲介費等。實際落袋的「實質投報率」通常會比表面數字低1到2個百分點。5%的表面投報率，實際上能穩定拿到3%到3.5%，才是比較真實的情境。

另一點是，步行10分鐘可到車站這個條件，在關西各區域的含金量差距很大，同樣是「徒歩10分」，梅田、難波圈跟城東區、東大阪的出租需求根本不在同一個量級。買之前要確認的是這條線路的乘客人數、終點站是哪、未來是否有減班減線的風險。相關背景可以參考我們整理的東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選，裡面有各城市空置率的比較。

參考資料來源：台湾人による日本の不動産購入に変化―台湾メディア - ｄメニューニュース