台灣人買日本房，已經從「賺匯差」變成「長期持有」了
2025年成交786戶、交易總額742億日圓，信義房屋日本法人創歷史新高
台灣最大不動產集團的日本法人信義房屋不動產（東京都澀谷區）日前公布2025年度業績：成交件數786戶、交易總額742億日圓（約新台幣158億元），兩項數字均創下歷史新高，管理戶數也擴大至2,515戶。成交物件主要集中在關東465戶、關西321戶，以東京圈與關西圈的分售公寓大廈為主戰場。
這份數字背後有個值得留意的結構轉變：推動買盤的理由，已經不再是「日圓便宜、趁機撿便宜」，而是「資產分散、子女教育、長期收租」。信義房屋不動產指出，2025年市場的性格明顯從短期轉售轉向長期持有，台灣與華人投資者開始把日本不動產當作穩定資產來配置，而不只是匯差財。
地價連漲5年，東京23區住宅地一年漲9%
這股轉變有日本市場自身的支撐。國土交通省2026年地價公示顯示，全國地價在全用途平均、住宅地、商業地三個類別已連續5年上漲。其中東京都住宅地年漲幅6.5%，東京23區更達9.0%，大阪圈漲幅同樣在擴大。
新屋供給面也繼續緊縮。不動產經濟研究所統計，首都圈2025年新建分售公寓大廈的發售戶數僅2萬1,962戶，是1973年以來最低，平均價格卻來到9,182萬日圓（約新台幣1,960萬元），再創歷史新高。供給減少、價格高漲，都心與再開發區域的稀缺性持續升溫。在這樣的市場裡，純粹靠匯率判斷進出場的邏輯愈來愈站不住腳，選地段、選管理、選流動性的「篩選型買法」才是主流。
外國人買房的制度風險，現在到底在哪裡
日本目前對外國人或外國法人購買不動產，並沒有全國一律的禁止規定，這是日本長期以來吸引海外資金的重要原因之一。衆議院調查局2026年2月的報告也指出，外國人取得不動產與房價上漲之間，並不必然存在直接因果關係，實況掌握仍有其侷限。
已施行的《重要土地等調查法》規範的是防衛設施周邊、國境離島等「注視區域」與「特別注視區域」，要求這些地區的土地建物買賣須事前申報，並非針對東京、大阪一般投資用公寓大廈市場全面設限。
真正需要持續追蹤的是「規制強化論」的走向。自民黨外國人政策本部在2026年1月的提案中提出，基於安全保障理由，要強化外國人土地取得的法律規範，具體方向包括：依國籍進行公寓大廈交易實態調查、重新檢討取得限制、建立土地台帳資料庫、強化實質所有人的掌握機制。2025年以來，政府、各政黨與地方政府的討論持續進行中。
若這些方向最終制度化，對台灣投資人的影響，比較可能以「程序嚴格化」的形式出現，而不是直接的「禁購」。具體來說，可能涉及：購買主體身份確認加嚴、資金來源說明要求提高、特定區域的申報與審查程序增加、海外法人名義取得受到更多檢視。高總價物件、以及透過境外法人結構持有的案例，所需的時間與說明責任將比現在更重。
「被選上」和「被淘汰」的物件，差距會繼續拉大
信義房屋不動產預判2026年市場將出現更明顯的兩極化：在升息環境下，地段好、管理完善、流動性高的物件持續受到追捧，條件普通的物件則面臨更大壓力。該公司已計畫在港區三田開設新店，並推出針對海外屋主的租賃管理數位平台，以降低語言與距離的障礙。
整體而言，台灣與華人投資者對日本不動產的需求並不會因規制討論而消失，但市場門檻正在從「能不能買」升級為「能不能說清楚、買得明白」。
東京媽媽觀察
這篇報導描述的市場轉變，和我們在代管實務上看到的完全一致。過去幾年，我們接觸的台灣屋主有不少是「日圓弱、快進快出」的邏輯，但這一兩年來問我們長期管理、穩定租金、如何選好管理公司的詢問明顯增加。買房動機從投機變成資產配置，代管品質的重要性也跟著水漲船高。
關於外國人購房的規制討論，我們的觀察是：現在還沒有到「馬上要禁」的階段，但「說得清楚才能買」這個方向已經很明確。資金來源、購買目的、持有結構，這些以前日本業者不太追問的事，未來都會成為交易流程的標配。台灣投資人如果透過境外法人或複雜結構持有，現在就值得提前檢視自己的持有方式是否清晰。
想更了解現在日本房市的整體格局，可以參考我們整理的 2026 房市警訊：台灣登頂東京外資、都心短期轉手 12.2%；如果正在評估要不要進場或持有哪種類型的物件，東京都心 vs 大阪郊區：投報率陷阱解析 也值得看一遍再做決定。
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