隱瞞事故物件賣給新手投資人，日本不動產業界的惡質手法

每年超過 2 萬人在自宅孤獨死，這個數字背後，暗藏著日本不動產市場一個長期存在的灰色地帶。物件曾發生過死亡事件，按規定必須告知買賣雙方，但現實中「不知道」「沒告訴你」的情況，遠比想像中普遍。

法規怎麼規定的

根據日本國土交通省的指引，租賃物件若發生事故，必須在事案發生或查明後 3 年以內告知承租人；買賣物件則沒有年限限制，只要曾發生死亡事件，賣方就有義務主動告知買方，無論時間過了多久。

制度看起來清楚，執行上卻漏洞處處。

「根本不知道」也可能是真的

事故物件公示網站「大島てる」的營運者大島てる說明，這個問題有兩個層次：一是資訊沒傳到，二是刻意不傳。

前者的情況相當常見。日本不動產業人手嚴重不足，公司內部交接不完整是常態。換了新地主（オーナーチェンジ）之後，原本知情的前任屋主已不在，新地主壓根不清楚物件的來歷；管理公司和仲介公司之間資訊各自為政，也沒有共用一套完整的物件歷史紀錄。在這種情況下，出租人「想告知卻無從告知」是真實存在的。

後者就惡質得多了。大島てる指出，有業者刻意隱瞞事故物件的事實，把物件賣給不了解市場的新手投資人，完成交易後人就消失了。新地主買下來之後，根本不知道這段歷史，後續無論租客還是下一個買家問起，都無法提供正確資訊。

自保方式：先上網查地址

面對這種情況，最直接的自保方法是在簽約前主動查詢。「大島てる」這類事故物件資訊公示網站，收錄了大量曾發生死亡事件的地址，只要輸入物件地址就能比對。此外，直接在 Google 或社群媒體上搜尋物件地址，也有機會找到相關的新聞報導或討論紀錄。

孤獨死的灰色地帶更複雜

告知義務本身的適用範圍，也存在相當大的模糊地帶。孤獨死和自殺這兩類案例，處理方式因個案差異而大不相同，哪些情況屬於必須告知的「事故物件」、哪些可以不用告知，目前並沒有統一標準，業者和法院的認定也時有分歧。

這篇文章是《週刊現代》系列報導的後篇。前篇報導了一名 32 歲上班族的親身案例：他在不知情的狀況下，以破格低價簽下一間曾發生殺人事件的物件，2 年後才得知真相。

東京媽媽日本不動產觀察

事故物件告知義務在買賣和租賃上的規則不對稱，是台灣投資人最容易忽略的細節。租賃是 3 年期限，超過就不用告知；但買賣沒有年限，理論上永遠都要說清楚。問題在於，當物件幾度易手，「前任屋主沒說、管理公司不知道、仲介沒調查」這條鏈斷掉之後，資訊就真的消失了。

我們自己在看中古物件時，標準流程是先上大島てる和 Google Maps 街景查一輪，再看謄本歷史看過去幾年的所有權移轉紀錄，換手太頻繁或特定年份異常成交的，都會多問一層。仲介說「没問題」不夠，要求出具書面告知確認才算數。關於日本不動產交易中常見的陷阱和業者紅旗，可以參考我們整理的不肖掮客 7 個紅旗識別指南，以及日本買房 5 大踩雷紅旗。

參考資料來源：「事故物件」を隠して売りつける…不動産業界で行われる「悪質過ぎる行為」 - 現代ビジネス