40億日圓的商辦，滿租年租金1.2億，表面收益率是3%。扣掉空置與營運費用後，買方能取得多少收入？
以下用假設案例，算到NOI、退出價格與股東現金流。所有金額及收益率均非真實案件或市場報價。
表面收益率、NOI、Cap rate各在算什麼？
| 指標 | 計算基礎 |
|---|---|
| 表面收益率 | 年租金 ÷ 物件價格；註明實績或滿租預估 |
| NOI | 物件收入－營運費用 |
| NOI收益率 | 年度NOI ÷ 比較價格 |
| Cap rate | 用收益還原價格的比率；註明採NOI或其他收益口徑 |
本例營運費用包括物件稅費、管理、保險及日常修繕。借款利息、本金、折舊、投資主體所得稅及資本支出另外處理。ARES亦區分NOI與扣除資本支出等調整後的NCF；比較案件時要核對費用歸屬。ARES：NOI與NCF
40億日圓：表面3%，NOI收益率2.25%
收入、費用及價格採不含可轉嫁消費稅的比較口徑，價格不含取得附帶費用。實際案件須核對土地、建物及稅額明細。
| 項目 | 金額（日圓） |
|---|---|
| 物件價格 | 40億 |
| 滿租年租金 | 1億2,000萬 |
| 空置及未收款調整 | 減600萬，假設為滿租租金的5% |
| 有效年租金 | 1億1,400萬，假設無其他收入 |
| 全年營運費用 | 減2,400萬 |
| 年度NOI | 9,000萬 |
表面收益率＝1億2,000萬 ÷ 40億＝3.00%。
NOI收益率＝9,000萬 ÷ 40億＝2.25%。
套用真實資料時，檢查兩個容易算錯的地方：
- 收入若已扣空置，不要再扣一次空置率。
- 部分年度的費用須調整成可比較的全年負擔，尤其是取得初期的物件稅費。ARES的AJPI方法也特別處理這項影響。ARES：AJPI計算方法
開價與成交收益率：同一NOI，不同分母
NOI同為9,000萬，除以40億開價是2.25%；若以36億成交，則是2.50%。
比較同區案例時，先列明資料日期、收益期間、實績或預估、費用範圍、開價或成交價。NOI收益率、NCF還原率與含取得費用的收益率不可混為一談。
直接還原法要求收益與還原率口徑一致：用NOI試算價格，就要使用對應NOI的還原率。國土交通省：收益與還原率
租金不變，退出價格也可能下跌
假設退出時用來還原的年度NOI仍為9,000萬：
估算價格＝年度NOI ÷ 退出還原率。
| 假設退出還原率 | 估算價格 | 相對40億的變化 |
|---|---|---|
| 2.25% | 40億 | 0% |
| 2.50% | 36億 | −10% |
| 2.75% | 約32.73億 | 約−18.18% |
| 3.00% | 30億 | −25% |
若NOI再下降10%至8,100萬，退出還原率為2.75%，估算價格降至約29.45億，較40億低約26.36%。
以上未扣出售費用、稅負或借款餘額。這是指定情境的價格敏感度，不是市場預測或最大可能損失。
從9,000萬NOI到股東現金流
另假設當年資本支出1,500萬、借款利息3,000萬、本金攤還2,000萬：
9,000萬－1,500萬－3,000萬－2,000萬＝2,500萬日圓。
這是簡化的股東稅前現金流，尚未處理融資費用、準備金及其他收支。NOI為正，不代表扣除工程與借款支出後仍有足夠現金。
比較全現金與貸款方案的IRR，必須列出各期自有資金投入、借還款、分配與退出回收；僅憑貸款成數無法判斷。
比價前索取什麼？
索取價格及稅額明細、過去12個月收支、現行租約與調租安排、全年營運費用、工程預算及已知退租資料。只有滿租租金時，先算表面收益率；取得費用明細後再算NOI。
租約檢查見Rent roll與WALE；收購條件見30億日圓以上物件評估流程。
提出商辦購買需求：請附地區、總價、自有資金、融資需求、購入時程與收益目標，註明採表面收益率、NOI收益率或IRR。