**滿租描述今天的出租狀態；租約決定未來收入能維持多久。**一棟樓即使WALE超過兩年，也可能有一半租金在一年後到期。
Rent roll是租賃明細表，WALE是加權平均剩餘租期。兩者都要與契約及實際收款核對。
Rent roll：八個必查欄位
| 欄位 | 查什麼 |
|---|---|
| 單位與面積 | 是否含露台、共用空間或不同計價部分 |
| 租戶與使用者 | 誰付款？是否轉租或屬同一企業集團？ |
| 租金與共益費 | 含稅方式；固定、抽成及費用回收如何區分 |
| 起租、免租及階梯租金 | 何時開始收款？何時調租？ |
| 到期與契約種類 | 普通或定期租約；到期如何處理 |
| 提前解約 | 最早退出時間、通知期與違約金 |
| 押金、保證及欠租 | 保障來自誰？應收與實收差多少？ |
| 基準日 | 是否反映最新續約、調租及解約通知 |
取得租約、補充協議、收租紀錄與解約通知，逐戶核對。「已簽約」「免租中」「已開始付款」要分開列示。
WALE先問：按租金，還是按面積？
GLP採出租面積加權；日本Prologis REIT採租金加權，已收到解約通知的案件則按通知的終了日計算。GLP：WALE定義、Prologis：剩餘租期定義
租金加權WALE＝各戶「年基本租金 × 剩餘租期」加總 ÷ 年基本租金總額。
計算須統一基準日、權重與契約終點。以下不含共益費及可變租金。
假設案例：平均2.4年，一半租金卻在一年後到期
假設三份契約均已起租、正常付款，剩餘期間從同一基準日起算，暫不考慮提前解約：
| 租戶 | 年基本租金（日圓） | 租金占比 | 面積 | 剩餘租期 |
|---|---|---|---|---|
| A | 6,000萬 | 50% | 200㎡ | 1年 |
| B | 3,600萬 | 30% | 400㎡ | 3年 |
| C | 2,400萬 | 20% | 400㎡ | 5年 |
| 合計 | 1億2,000萬 | 100% | 1,000㎡ | — |
租金WALE＝50% × 1＋30% × 3＋20% × 5＝2.4年。
面積WALE＝20% × 1＋40% × 3＋40% × 5＝3.4年。
A只占20%面積，卻貢獻50%租金，且一年後到期。因此要另列未來12個月、13至36個月、37至60個月的到期租金占比，不能只看平均數。
契約到期日，不一定是最早退出日
逐份確認提前解約權、通知期、違約金與補充協議。把契約到期日、已通知退出日與最早可解約條件分欄記錄；提前退出情境另算，避免與到期WALE混用。
定期建物租約原則上期間屆滿終止，不自動更新，雙方同意可重新訂約；實際終了仍須確認成立要件與通知。普通租約的到期及更新處理則不同。國土交通省：定期建物賃貸借Q&A
換租前先算：加租收益能否補回空窗成本？
沿用假設：A到期退租，六個月沒有替代收入，少收3,000萬租金；另付招租及裝修補貼800萬，合計缺口3,800萬，尚未計入持續營運費用、借款本息與押金等調整。
評估加租時，先確認同區案例的樓層、設備、面積、免租及補貼是否可比，再算新增NOI何時能補回換租成本。
五份租約，可能仍只有一個風險來源
查清租戶是否屬同一企業集團、依賴同一經營者，以及保證與付款來源。
有主租約或轉租時，還要分清業主的直接承租人與最終使用者。主租約租金、終端滿租率與營運商收入分別核對；空置及欠租由誰承擔，依契約判斷。
預估Rent roll不能當作已落實的WALE
招商中的資產，將預估、洽談、已簽約及已付款分開。先補租約摘要、已簽面積、起租日、免租、退出條件與招商預算，再估計收入落實時間。未簽約部分只能列為招商假設。
接著用NOI與Cap rate評估收入能支持的價格；收購條件見30億日圓以上物件評估流程。
提出整棟收益樓購買需求：請附地區、總價、融資需求、購入時程，以及可接受的空置、換租與工程程度。