投資之旅、泡湯之旅，順便買棟東京豪宅

5泊6日、箱根泡湯、順便在港區看幾間億元豪宅。這不是旅遊節目的劇本，是2026年在日本實際運作中的「不動產投資觀光行程」。不動產專家牧野知弘在新書《「外国人不動産」問題》（祥伝社新書，定價1,056日圓含稅）中揭露了外國資金、特別是中國富裕層，如何透過系統性管道在日本大規模購置不動產，範圍從東京都心高級住宅區一路延伸到水源地、農地、防衛設施周邊。

牧野知弘在書中描述，中國買家取得日本物件資訊的管道相當成熟：透過在日中國人經營的不動產仲介（都內為數不少）取得物件情報，再搭配中國旅行業者安排的投資觀光行程來日本實地看屋。典型的行程內容包括都內優質物件參觀、市場解說、購買諮詢，最後到箱根溫泉作結，行程多為5泊6日。

「中華まん」遍布港區、文京區出現「3S1K」現象

主要鎖定的區域集中在港區（青山、赤坂、麻布）、澀谷區（廣尾、惠比壽、代官山）、千代田區（番町一帶），以及銀座到月島周邊，都是日本本地富裕層同樣高度關注的頂級地段。

特定物件集中由中國投資者買入或居住的情況頻繁發生，業界內部已出現隱語「中華マンション」（簡稱：中華まん）來描述這類物件。

文京區還衍生出另一個現象。這個區域以大學和名門附屬學校密集著稱，教育環境備受重視，吸引了大量中國精英階層的子弟定居。結果是特定公立名校出現搶破頭的狀況，業界甚至流傳「3S1K」這個說法，指的是文京區內四所區立小學：誠之小學校、千駄木小學校、昭和小學校（頭文字皆為S）加上窪町小學校（K），中國精英家庭為了讓孩子就讀這幾所學校，紛紛在學區內購屋定居。

都心豪宅只是起點，北海道、沖繩、防衛設施周邊都在名單上

外資買入的範圍早已超出都心豪宅。長野縣白馬、北海道倶知安（ニセコ）等滑雪勝地持續吸引海外資金流入，從政府公告地價數據也可看到近年明顯上漲的軌跡。牧野知弘在書中點名：北海道ニセコ和京都的中古飯店式公寓（Hotel Condominium）已超過每坪1,000萬日圓（約台幣220萬元以上），沖繩海洋度假區同樣有大量外資進駐。他的描述是：「持有度假村的、經營度假村的、在那裡玩樂的，都是外國人，這樣的格局正在成形。」

書中進一步指出，買入對象已擴及離島、森林、農地、神社寺廟，乃至都心美軍相關設施周邊的不動產，買入方包括中國人和中國系法人在內的外國個人與外國法人。

在法規面，截至本書出版時，約20個都道府縣設有水源地保全的申報條例，但這些條例僅要求事前申報，無法阻止取得本身。

日本法制有多「無防備」：跟新加坡、泰國比一比

牧野知弘將日本制度與他國比較後，對比相當鮮明。新加坡和泰國對外國人課徵高額稅金，限制公寓大廈整棟中外國人持有的比例上限，並對土地所有設有嚴格規範。日本雖有「重要土地等調查法」，但作者認為這部法律的約束力有限，無法有效解決現狀問題。

牧野知弘在書中提出的具體政策建議有兩個方向：

將規制對象區域從現行的防衛設施周邊、國境離島、核電廠周邊，擴大至重要機場和港灣周邊、糧食安全保障上重要的農地、國土保全上重要的山林，並在這些區域原則上禁止外國人取得土地和建物，建議儘快立法。
參考新加坡的額外印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty）制度，對非居住外國人取得不動產時課徵高稅率，並建立有效的課稅系統，防止取得後出境導致的稅金漏徵。

牧野知弘在書中寫道：「對國家而言最重要的事，是不讓國土被外國奪走。國防、安全保障是根本，這一點應該沒有人有異議。首先明確定義國家不允許外國人持有的不動產為何，是解決『外國人不動產』問題的第一步。」