買一棟30億日圓以上的日本收益樓，要查清：收入能維持多久、增值要花多少錢，以及退出時誰願意接手。
以下以物件總價30億日圓（JPY 3 billion）以上為範圍。已出租商辦、待招商商業樓與重建用地，應分別評估資金需求。
一、收購條件：把總價與自有資金分開
| 條件 | 必須寫清楚 |
|---|---|
| 地區與用途 | 優先區域；商辦、飯店、商業設施、住宅樓或土地 |
| 單案總價 | 日圓價格區間，是否包含交易費用 |
| 自有資金 | 可投入金額，另留多少工程及營運備用金 |
| 經營狀態 | 即時收租，或可接受空置、招商、改建 |
| 收益目標 | NOI收益率、年度現金流或IRR；註明計算基礎 |
| 時程 | 購入期限、持有期間、是否必須按期出售 |
需要融資時，先確認借款主體、銀行估值、貸款金額、期限與還款安排。尚未核定的貸款不能當作已到位資金。
二、收入來源：誰付款，買方承擔什麼？
| 資產 | 首要問題 |
|---|---|
| 整棟商辦 | 最大租戶占多少租金？何時可退租？換租要花多少錢？ |
| 商業設施／餐飲樓 | 固定租金或營收抽成？各樓層的招商及設備條件如何？ |
| 整棟出租住宅 | 空置、換租費與修繕，吃掉多少實收租金？ |
| 飯店 | 收營運商支付的租金，還是承擔飯店營運損益？ |
| 土地／待完工資產 | 完工、招商及交付前，還需投入多少資金？ |
飯店住宿營收、營運商利潤與業主收入不能混用；先讀營運及租賃契約，再比較收益率。
三、收支證據：分開實績、已簽約與預估
收到概要書，先記下資料日期與交易狀態，再核對：
| 資料 | 要查清的事 |
|---|---|
| 價格與權利 | 買到哪些土地、建物或權利？含稅方式為何？ |
| Rent roll與租約 | 租金、到期、提前解約、免租及調租條件 |
| 收租與營運明細 | 是否實收？有無欠租、漏列費用或不完整年度？ |
| 工程與建築資料 | 待完成事項、使用限制及近期資本支出 |
| 同區案例 | 開價、成交或估價？日期、用途、規模及權利是否可比？ |
| 提供條件 | 哪些可公開？哪些需確認買方身分或簽NDA？ |
**NOI＝物件收入－營運費用。**ARES將管理、物件稅費與修繕等納入營運費用；資本支出等調整仍會影響後續現金流。只有年租金與售價，算不出完整淨收益。ARES：NOI
計算見NOI與Cap rate試算；租約檢查見Rent roll與WALE。
四、增值成本：每個亮點都要有證據與預算
**租金上修：**取得相近地段、用途、樓層及設備的出租案例，確認契約何時可協商，再扣除空置、免租及裝修補貼。市場租金差距不等於立即增加的收入。
**土地價值：**分清契約的土地建物價格分配、稅務評價與市場估值。估價應比較成交案例、收益與成本，並調整時間及個別條件。國土交通省：估價方法
**改建／重建：**由建築專業人員確認基地、道路、用途、容積計算及現有建物條件。工程、租戶安排、停租與資金成本都要入帳；概要書的容積率不能直接換成可新增出租面積。
五、退出條件：買方為什麼願意接手？
REIT、基金與企業各有收購條件。應逐項比對用途、規模、租戶、收益穩定性、工程風險及權利結構。日本都市基金的公開運用方針，同時考慮用途、地域、租戶屬性與空置風險；可供研究篩選邏輯，不代表已有收購意向。日本都市基金：運用方針
再把以下事件放進同一張現金流表：**主要租戶退租、招租延遲、工程超支、借款到期、退出收益率上升。**檢查事件重疊時，備用金夠不夠，是否被迫出售。
壓力測試呈現指定情境的損失，不是最大可能損失。
出價前留下一頁結論：**買進理由、支持證據、資料缺口、停止評估的條件。**例如：未補齊租約與營運費用前，只做初篩，不以滿租預估收入決定出價。
提出收購需求
購買主體／本人或受託代表：
地區與資產類型：
單案總價（日圓）：
自有資金／融資需求：
可接受的空置與工程程度：
購入時間／持有期間：
將以上條件填入物件顧問諮詢。已有候選案，可附獲准分享的概要或案件代號。