AI揪出「單價灌水」與「重複計費」疑點，買方靠此省下620萬日圓。日本中古屋市場的黑幕實錄

「這個報價有點怪？」五分鐘後AI給出答案

買中古屋最讓人頭痛的，往往不是找到物件，而是看不懂專業術語堆砌的估價單。橫山祐太（38歲）的故事說明了這件事有多真實。他在購買橫濱一間中古獨棟住宅的過程中，靠著ChatGPT和Google Gemini（以下稱Gemini），從物件本身的議價到裝修、登記費用、火災保險，合計壓低了620萬日圓（約新台幣130萬元）的支出。

這是文春Online的系列報導第二回，第一回講的是他如何用一封AI寫的信成功殺價300萬日圓。這一回，戰場移到了裝修估價單和諸費用明細。

Gemini五分鐘看穿七頁估價單

仲介公司向橫山介紹了一家「合作」的裝修公司，說是合作所以放心。結果，裝修費用加上各項雜費合計約620萬日圓，比他預算超出100萬日圓。

橫山把那份長達七頁、專業術語密佈的估價單PDF直接拖進Gemini的聊天視窗，輸入的提示詞是：「你是在住宅裝修業界打滾三十年、身經百戰的現場監工。請站在業主利益的立場，以嚴格的角度審查這份估價單。」五分鐘後，Gemini給出了答案。

被點名的是外牆塗裝使用的「抑制自由基塗料」。估價單上寫的是210平方公尺、總額67萬2000日圓，換算下來每平方公尺約3200日圓。Gemini指出，這個地區的合理行情是每平方公尺2200至2800日圓，換算下來虛報了8萬至21萬日圓。

而且Gemini還進一步指出，這種塗料的預期耐用年數是12到15年。橫山說：「用中間等級的塗料配上偏高的單價，等於確保十年後同一批人可以再來一次，是蓄意設計的回頭客機制。」

屋頂費用疑似重複計算

Gemini不只抓到單價虛報。屋頂的「覆蓋工法」和「高空作業費」也被標記為有重複計算的嫌疑。橫山說，這種細節用肉眼看估價單根本不可能察覺。

他依照AI的分析，整理出各項單價的根據與市場行情，發信給裝修公司要求重新報價。等到的回覆不是道歉，也不是重新報價，而是：「請您自己找其他裝修業者。」

AI找到比原報價更便宜的最高級方案

橫山轉而自己找外牆塗裝業者。他沒有直接用搜尋引擎，而是啟動Google搜尋的AI模式，輸入的提示詞是：「請找出職人直營、沒有替大型業者承接下包業務的塗裝店。請針對Google地圖評論具體、被AI評估為假評論可能性低的店家，附上判斷根據後摘要提示。」

AI分析了近500則評論，依照發文時間是否過於集中等條件篩選出本物的店家，最後選出了一間職人資歷深厚的塗裝店。橫山請AI代寫委託信，要求對方提供松、竹、梅三種方案的概算報價，以便趕在住宅貸款正式審查前確定裝修費用。

回覆讓他驚訝：使用最高級無機塗料的頂級方案，報價比原本那間「合作業者」還要便宜。實際壓低了約260萬日圓的裝修費用。

手付金125萬日圓被AI追回

橫山原本以為125萬日圓的手付金（訂金）會直接抵入頭期款消失。AI告訴他，如果能讓銀行同意把裝修費用也納入住宅貸款，也就是核准「全額貸款」，手付金就可以原路退回帳戶。

他起初半信半疑。AI的解析是：銀行真正在意的不是「貸太多」，而是「貸給沒有價值的物件」。從銀行的角度看，這間物件的市場行情是3180萬日圓，而橫山取得的總金額低於這個數字，對銀行來說抵押品夠紮實。橫山最後成功把裝修費用納入貸款，125萬日圓退回帳戶。

司法書士報酬44萬變24萬，決算當天發現同一個人

最終資金計劃書的費用欄裡，「司法書士報酬（登記費用）：44萬日圓」這行數字讓橫山起疑。他問了AI，得到的答案是這個數字超過行情的一倍以上。

他說服仲介讓他自己找司法書士，在網路上找到一位收費合理的，最後以24萬日圓辦妥登記。

但決算當天，在銀行的接待室裡發生了一件事。橫山發現，他自己找來的那位司法書士，其實就是仲介公司原本指定的那個人。同一位司法書士，透過仲介窗口收44萬日圓，透過橫山直接委託收24萬日圓，差了20萬日圓。橫山說：「我感覺自己見識了這個業界的黑暗面。」

火災保險也靠AI壓低

原本提示的火災保險是5年47萬日圓。橫山用AI分析了災害潛勢地圖，據此調整投保條件，把保費壓低。（原文在此處截斷，未提供最終金額。）

整個購屋過程加總起來，購買價格議價的300萬日圓、裝修費用的約260萬日圓、司法書士費用的20萬日圓，加上其他費用，合計壓低了620萬日圓。

橫山強調，這篇報導是他個人的案例，不代表所有業者都有同樣的問題。

東京媽媽日本不動產觀察

司法書士費用這件事，台灣買家很容易忽略。日本的登記費用沒有法定上限，實際報酬由各司法書士自行決定，市場行情因區域和物件類型有差，但同一件登記業務透過仲介窗口和自己直接委託出現近一倍價差，在實務上確實存在。

仲介公司「提攜」的司法書士、裝修公司、火災保險，表面上說是幫你省事，但這些介紹背後通常有回扣或固定合作費用，最終是誰在負擔，報價單上看不出來。對於在海外遠端操作的台灣買家來說，很難逐一比價，更容易直接接受套裝報價。

如果對諸費用的合理範圍想先有個基準，可以參考 不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），裡面有列出購入時各項費用的基本結構。另外，關於仲介和業者的紅旗，不肖掮客 7 個紅旗也值得在簽約前對照一遍。

參考資料來源：「何かおかしくない？」AIが導き出したのは「単価の水増し」と「二重計上の疑い」…中古マイホームを《620万円安く買う》までに見た【不動産業界のコワさ】 - 文春オンライン