2027年4月，日本企業租辦公室的帳面要大變

三菱UFJ信託銀行於2026年8月24日發布不動產市場研究報告第313號，主題是即將在2027年4月正式上路的新租賃會計準則（日本基準），以及這套準則對企業不動產策略的潛在影響。

目前，許多租用辦公室或店面的企業，並不需要把這些租賃合約列在資產負債表上。新準則上路後，企業必須將租賃資產認列為「使用權資產」，同時在負債端新增「租賃負債」。這一進一出，直接影響自有資本比率、ROA（資產報酬率）等企業常用的財務指標。

現在大多數企業在做什麼？

報告指出，大部分企業目前仍把新準則視為「會計處理方式的改變」，優先進行試算財務影響、與會計師事務所協商、以及系統整備等實務準備。以新準則為契機、主動重新審視不動產策略的企業，目前仍屬少數。

在推進制度因應的過程中，三個不動產相關議題正在受到更嚴格的檢視。

第一是租賃期間的認定。如何判斷一份合約的有效租賃期間，直接影響使用權資產與租賃負債的計算金額，合約條款的精確性比過去重要得多。

第二是包租（サブリース）合約。報告指出，サブリース的合約條件在新準則下需要更仔細檢視其合約內容與交易的妥當性。

第三是售後回租（セール＆リースバック）。新準則讓過去備受重視的「資產移出資產負債表」效果大幅降低。報告說明，資金調達與集中經營資源的功能仍然有效，但企業在評估是否採用售後回租時，今後必須從事業策略與財務策略的角度整體考量，而不能只看是否能讓資產出表。

報告進一步指出，租賃不動產一旦被納入資產負債表，企業對每個據點的收益性與使用狀況的掌握壓力將升高。持有自有不動產與租賃不動產之間的取捨，以及合約條件的合理性，都有重新審視的必要。

近年企業界對資本效率經營的關注持續升溫，新準則提供了一個重新整理「不動產策略與資本政策之間關係」的契機。報告的結論是：新準則帶來的企業行為改變，目前仍屬有限；但隨著適用流程推進，不動產持有、利用方式、合約條件妥當性，以及資本配置的重新檢討，有可能逐漸擴散。