東京23區家庭房型租金創歷史新高，LIFULL最新調查數據出爐

掛牌租金年增9.2%，創歷史新高

根據 LIFULL HOME'S 於 2026 年 8 月 6 日公布的 2026 年 7 月市場報告，東京 23 區家庭戶型（2DK、2LDK、3K、3DK、3LDK 以上）掛牌租金來到 259,107 日圓（約台幣 5.5 萬元），較前月上漲 0.5%、較前年同期大漲 9.2%，正式創下歷史新高。

這個數字代表：東京 23 區的房東，現在開出的家庭戶租金平均每個月要價約 25.9 萬日圓。一年前的同期，這個數字還低了將近一成。

租客願意付的價格，遠低於房東的開價

同樣值得關注的是「反響賃料」這個數字。反響賃料是指實際向房仲詢問的租客所查詢的物件租金，代表租客市場上實際的需求集中在哪個價位。

2026 年 7 月，東京 23 區家庭戶的反響賃料為 181,950 日圓（約台幣 3.8 萬元），較前月微升 0.7%、較前年同月上漲 3.6%。

掛牌租金 259,107 日圓，反響賃料 181,950 日圓，兩者之間差了將近 7.7 萬日圓（約台幣 1.6 萬元）。LIFULL 在報告中直接用「鱷魚嘴」來形容這個缺口，也就是說，掛牌價與租客實際承受的心理價位，張口的角度愈來愈大。

23 區以外的東京都下，掛牌租金年增更高

東京都下（23 區以外的東京都範圍）家庭戶掛牌租金為 125,794 日圓（約台幣 2.7 萬元），較前月持平（100.0%），但較前年同月大漲 14.8%，漲幅甚至超過 23 區。反響賃料則為 108,026 日圓，較前月微降 1.2%、較前年同月僅上漲 0.8%。

都下的「鱷魚嘴」現象同樣存在：掛牌漲了 14.8%，但租客詢問的物件價位幾乎沒有跟上，全年僅微升 0.8%。

單身戶型：東京都下掛牌與反響租金雙雙創歷史新高

單身戶型（套房、1K、1DK、1LDK、2K）的數字如下：

• 東京 23 區掛牌租金：136,075 日圓（較前月 -0.6%、較前年同月 +14.9%）
• 東京 23 區反響賃料：100,457 日圓（較前月 +0.2%、較前年同月 +4.2%）
• 東京都下掛牌租金：70,001 日圓（較前月 +0.8%、較前年同月 +13.9%），創歷史新高
• 東京都下反響賃料：68,899 日圓（較前月 +0.3%、較前年同月 +2.0%），創歷史新高

都下單身戶型是這次報告中唯一掛牌與反響賃料同步創歷史新高的組合，兩者差距相對較小，顯示都下單身物件的租客承受力相對接近掛牌價。

這份數據怎麼看

LIFULL HOME'S 的市場報告每月彙整平台上刊登的租賃公寓、大廈物件，以及用戶實際向房仲詢問的物件資料。掛牌租金反映房東與仲介的定價意圖，反響賃料反映租客實際在找什麼價位的物件。

兩者的差距愈大，代表市場上出現的物件與租客真正負擔得起的範圍愈來愈脫節。以 2026 年 7 月的東京 23 區家庭戶為例，房東掛牌 25.9 萬，租客查詢集中在 18.2 萬，差距達到 42%。

東京媽媽日本不動產觀察

這份報告讓我注意到一件事：家庭戶掛牌租金年增 9.2%，但反響賃料只漲了 3.6%。這個落差在實務上的意思是，房東照市場行情調漲，但租客的查詢行為顯示他們並沒有跟著接受這個新價位，而是繼續往更低的物件集中。

對持有東京 23 區家庭戶出租物件的海外房東來說，這個數字的實際意義在於：掛牌到出租的期間可能會拉長，或者成交租金會低於掛牌價。如果你的物件現在是空置狀態或即將換租客，掛牌時參考反響賃料區間，比直接對齊掛牌中位數更接近市場真實的成交節奏。關於東京租賃市場的物件條件與租客實際重視的要素，可以參考日本租客最在意的 9 個物件硬條件。

參考資料來源：【最新賃料動向】東京23区ファミリータイプの掲載賃料は過去最高値を更新 - 株式会社LIFULL