銀座地價從每坪1億漲到2.2億，主流媒體卻沉默

1990年代平成泡沫時期，東京銀座公示地價每坪達到1億日圓，媒體以「地價狂亂」為頭版標題，大聲疾呼地價必須壓下來。但2026年，銀座同一塊地已經漲到每坪2.2億日圓，漲幅超過一倍，多數主流媒體卻對這個數字選擇沉默。不動產事業顧問牧野知弘分析，背後原因是不動產收益已深度嵌入日本大型媒體企業的財務結構。

積股主用「資本效率」對準日本大企業囤地

日本大型企業長期持有大量都心不動產，許多是幾十年前以極低成本取得，靠租金收益支撐業績。這種做法在過去被視為穩健，但現在正被「積極股東」（アクティビスト，即市場俗稱的維權投資人）以數字拆解。

牧野知弘指出，這批維權投資人在全球市場要求的資本效率約為8%，但東京都心不動產的帽率（キャップレート，即淨租金收益相對市值的比率）大約只有3%。從時價而非帳面值評估，那些大企業持有的精華不動產反而拖累整體資本效率。維權投資人的邏輯是：賣掉這些低效率資產，把現金投回本業，順便提高股東配息。

札幌的案例：維權基金盯上恵比寿ガーデンプレイス

具體案例發生在札幌控股（サッポロホールディングス）身上。這家以啤酒等酒類製造販售為本業的公司，旗下子公司サッポロ不動産開発持有渋谷區恵比寿的恵比寿ガーデンプレイス（敷地面積8萬3000平方公尺、建物總樓地板面積47萬8000平方公尺）以及中央區銀座的商業設施GINZA PLACE等多筆不動產。

2023年3月，新加坡系維權基金3D Investment Partners向札幌控股提案：將不動產事業從本體分拆，透過子公司サッポロ不動産開発獨立上場（スピンオフ），把套現資金集中投入本業。面對這波壓力，札幌控股在2024年2月決定對サッポロ不動産開発引入外部資本。

日產、電通的本社大樓也賣了

原文標題點名的兩個案例更具代表性。日產汽車以970億日圓（約新台幣207億元）出售本社大樓，電通則以2680億日圓（約新台幣572億元）出售本社大樓。這兩筆交易規模之大，說明日本企業處分核心不動產的速度正在加快。

牧野知弘在文中將這個現象定性為外資基金對日本企業不動產的「靜悄悄佔領」。他的觀察是：維權投資人站在前台提出要求，外資不動產投資基金在背後承接物件，兩者形成一套協同作業的機制。

這波浪潮的結構性背景

東洋經濟的這篇報導由牧野知弘撰寫。他的背景橫跨第一勸業銀行（現瑞穗銀行）、波士頓顧問集團、三井不動產，並曾擔任J-REIT執行董事及運用公司代表董事，現任Olaga總研代表董事。

文中提到，在維權投資人背後站著外資系不動產投資基金，但原文第3至第6頁（付費牆部分）的具體內容未包含在本次取得的資料中，因此日產、電通的買方身份與交易細節，無法在本文進一步確認。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇報導觸碰到一個台灣投資人比較少直接碰到、但在定價上會感受到的問題：到底是誰在跟我們搶東京的物件？

維權投資人加上外資基金這組合，主要在搶的是整棟辦公大樓、商業設施這個級別，跟個人買一間公寓的市場層次不重疊。但背後的連動效應是真實的。大型不動產換手到外資基金手上，這批資金的成本結構和定價邏輯跟日本本地法人不同，他們能接受的帽率更低，願意付的總價更高。這拉高了整個都心商業區的基準地價，最終傳導到住宅市場的估價。

銀座每坪公示地價2026年到了2.2億日圓，背後就是這個機制在運作。對持有都心不動產的台灣房東來說，這是資產重估的正向因素；對考慮現在才進場的人來說，則要思考這個定價水準的可持續性。關於東京不動產市場目前的定價結構，可以參考我們寫的2026房市警訊：台灣登頂東京外資、都心6區短期轉手12.2%，背景脈絡跟這篇新聞直接相關。

參考資料來源：｢日産は本社ビルを970億円で売却｣｢電通は2680億円｣サッポロも…外資ファンドが狙う日本企業の不動産"静かなる占領" - 東洋経済オンライン