成交價跌了，但開價還在漲

2026年5月，首都圈中古公寓大廈的平均成交價為5,067萬日圓（約台幣1,080萬元），較前一年同月下跌4.6%。這是自2024年10月以來，時隔19個月首度出現負成長。數字本身仍在高位，但方向變了。

同一個月，市場上掛牌物件的平均在庫價格卻是6,643萬日圓（約台幣1,415萬元），前一年同月比上漲30.3%。成交價下跌、開價繼續攀升，兩者之間的差距已擴大到約3成。這個乖離，在2020年6月到2025年5月之間從未出現過。

原文作者、日本生命基礎研究所金融研究部准主任研究員渡邊布味子指出，一般情況下成交物件的條件（地點、屋齡）優於在庫物件，成交價理應高於開價，但目前這個正常邏輯已經逆轉。

都心3區庫存激增43.7%，郊區反而在減少

2026年5月各主要區域在庫戶數的年比變化，呈現出截然不同的走勢。埼玉市減少10.0%、千葉縣總武地區（市川市、船橋市、鐮谷市、浦安市、習志野市、八千代市）減少8.3%、橫濱市減少3.0%。

東京方向則完全相反。東京都心3區（千代田區、中央區、港區）在庫戶數前一年同月比暴增43.7%，城西地區（新宿區、澀谷區、杉並區、中野區）也增加12.7%。

都心3區正是過去幾年首都圈中古公寓漲幅最劇烈的地帶。庫存在這個區域積累，意味著「雖然掛牌，但沒有以預期價格賣出去」的物件愈來愈多。

賣方的心態有跡可循。2024年前後新築公寓價格急漲，帶動同區域中古物件行情，不少屋主看到這個機會決定掛牌，開價自然也按照高峰水準設定。2024年到2025年上半年，這個策略還有一定市場，強氣開價仍能找到買方。

2025年下半年之後，買方的態度出現轉變。價格持續高漲加上房貸利率走升的警戒，讓購屋者比以前更加謹慎。需求本身並沒有消失，但買方篩選物件的標準明顯提高，不再照單全收。

從成交率（成交戶數除以在庫戶數）可以看到這個趨勢。2026年5月，埼玉市成交率9%、千葉縣總武地區10%、橫濱市8%。首都圈近5年平均成交率約7%。掛牌物件大多數在短期內無法成交，這本是不動產市場的常態。

問題在於結構的分化。埼玉市、千葉縣總武地區的成交率在2025年之後有所改善，東京都心3區卻從2025年下半年起持續下滑。價格維持高水準，但成交量沒有跟上來。

渡邊布味子在報告中提到，近年都心部頻繁出現數億日圓規模的交易與轉售案例，這些高價物件帶動了整體行情。然而隨著價格水準持續墊高，高價格帶物件的滯留時間也在拉長。平均在庫價格的上漲，一部分來自市場整體升值，另一部分則是賣不掉的高價物件持續留在市場上所造成的統計推升。

這個現象意味著，目前的市場已從過去「什麼物件都漲、什麼物件都賣得掉」的狀態，轉向買方主動篩選的選別市場。立地、屋齡、管理狀態、開價是否合理，這些因素的影響力正在增加。條件優的物件仍能成交，缺乏競爭力的物件則面臨拉長銷售期或被迫降價的壓力。

報告也提到一個中長期的供給壓力。隨著日本高齡化持續，因繼承而來的物件進入市場的數量預計增加。繼承物件不一定急著賣，但對於自己不打算使用的房子，最終多半會流入中古市場。特別是當繼承人同時持有多戶時，出售一部分的機率更高。郊外、地方城市、屋齡較高的物件，供給壓力會更明顯，物件之間的競爭也會進一步加劇。

都心3區在庫暴增43.7%這個數字，對現在考慮出售的台灣屋主來說是一個具體的訊號。在庫價格比成交價高出3成，代表開價偏高的物件大量積壓在市場上，而買方已經不跟。過去那種「開高一點等買方來議」的策略，在當前都心市場的成交率趨勢下，只會換來銷售期拉長。

我們最近在協助屋主評估出售時機時，看到一個很實際的問題：屋主拿2024年的成交行情當基準，但2025年下半年以後市場節奏已經不同。都心3區的買方現在比以前更願意等，條件稍弱的物件掛幾個月沒人出價的情況變多了。開價貼近市場、讓物件在早期就有看屋量，比漫天開價再慢慢降，最終成交結果往往更好。

想了解目前日本房市整體走向，可以參考我們整理的2026年房市警訊分析，裡面有都心6區短期轉手比例的完整數據與背景。