一部修法，地方不動產從此分成兩個世界

2026年5月20日，日本參議院全體會議通過「都市再生特別措置法等一部改正法律」，同年5月27日以法律第23號公布，除部分條文外，將在公布日起6個月內由政令指定日期後施行。這部法律的核心目的，是把人口減少下日益衰退的地方都市中心區，重新拉回工作、交流、觀光、住宿等城市機能。

國土交通省的說明是：透過強化地方的「賺錢能力」與提升城市魅力，引入民間投資。如果用更直白的話講，這是在原本「把居住集中」的緊湊城市政策上，疊加「工作、聚集、創收」城市機能的改革。

對不動產投資人而言，這不是單純的鬆綁。受惠的區域很明確：市中心、車站周邊、有觀光歷史資源的區域、官民合作推動區域管理的地區。另一面同樣明確：災害風險高的地區、不在行政計畫誘導範圍內的地區，資產價值和流動性面臨更強的選別壓力。

「特定業務設施等」成為投資判斷的新關鍵字

這次改正最大的重點，是在「立地適正化計畫」中新設引導「特定業務設施等」的機制。根據參議院議案要旨，針對集客設施等特定業務設施等，將新設可採取容積率放寬等誘導措施的制度。

國交省資料也明列三大主要項目：特定業務設施等的誘導、都道府縣對市町村間的調整、市街地整備事業的順暢化。

對投資人實際意味著什麼？在地方都市中心、過去難以估算收益的辦公室、創業支援據點、集客設施、交流設施，一旦被納入行政計畫的誘導對象，容積率放寬、金融支援、與都市再開發制度的組合就有具體化的可能，讓過去帳面上很難成立的市中心案件出現投資吸引力。

不過，制度建立並不等於需求自動產生。判斷的重點不只是「有沒有被列在自治體計畫裡」，而是設施的使用者是誰、願意付多少租金、能維持多高的稼動率。政策支援會提升事業性，但無法取代真實需求。

各類投資對象的影響對照

車站前、市中心辦公室：業務設施誘導、容積率放寬、建物改建促進容易連動，需確認實際需求、租金水準、與周邊都市的機能分擔。
孵化器設施、創業支援據點：容易與自治體產業政策及金融支援組合，需確認運營主體的能力與進駐者的持續性。
商業、集客設施：與動線改善、道路公園活用、活動運營相性佳，需關注人口減少下的消費需求、停車場與交通動線。
古民家、歷史建築再生：可能成為「固有魅力維持向上區域」或景觀再生事業對象，需注意改修費、耐震防火及運營收益的穩定性。
都市再開發、區劃整理相關案件：所有者不明土地管理人選任申請明確化後，事業停滯風險有望降低，但仍需留意權利調整期間、合意形成及建設費上升。
災害風險地的住宅、開發用地：除防災對應明確的案件外，順風效果相當有限，需確認是否遭居住誘導區域除外、保險費、融資態度與流動性。

所有者不明土地問題首度獲得明確的法律工具

改正法同時明確化：在特定業務設施等誘導地區施行市街地再開發事業的可行性，以及市街地再開發事業、土地區劃整理事業的施行者可申請所有者不明土地管理命令等。

地方都市的都市更新，長期以來最大的障礙不只是需求不足，而是權利人高齡化、繼承未登記、所在不明者的存在。這次改正並非完全解決這些問題，但透過明確施行者可採取的手段，預期能提升事業化的可預見性。對開發商和投資人而言，中心地區低度使用土地和老化建物的更新，增加了一個正面材料。

「既有庫存再生」成為地方投資的主戰場

這次改正在都市再生整備計畫中新設「固有魅力維持向上區域」的定位，針對維持、提升地區固有魅力所需的公共公益設施進行整備與管理，並支持地區核心建築物的翻新活用。

對空置辦公大樓、古民家、歷史建築、舊公共設施、低稼動的市中心物件而言，意義相當大。將現有建物轉換為住宿、餐飲、共同工作空間、交流據點、觀光資訊站、地方商社基地等用途，靠運營創造現金流的模式，有擴大的可能性。

地方都市的不動產投資，單靠等待土地增值已愈來愈難成立。從「開發型」轉向「運營型、再生型」的投資模式，這次改正法從制度面提供了支撐。

區域管理直接影響租金與出場價格

官民合作的區域管理也是投資人應關注的改正重點。改正法新設了關於公共公益設施整備管理的協定制度，以及市鎮建設活動相關的計畫制度。國交省資料也提及道路、公園的活用順暢化，以及對活動據點設施的金融支援。

不動產的價值不只由建物本身決定。周邊道路、公園、廣場、步行空間、景觀、活動、防犯、清掃、資訊發信持續改善，會直接影響招租力、租金維持力、未來出售價格。地方中心區過去個別物件的翻修常常只是點的改善，無法帶動面狀的價值提升。制度若能發揮效果，以「整個區域的未來價值」為標的、適合長期持有型投資人的市場將更易評估。

災害風險地面臨明確的逆風

這次改正也有明確對投資不利的方向。最重要的一點：立地適正化計畫將把災害危險區域全數從居住誘導區域中除外。

從城市安全的角度來看，這個方向理所當然。但在不動產投資的世界，後果直接連結到資產評估。被排除在居住誘導區域之外的住宅用地、租賃住宅、分譲公寓大廈、開發用地，在未來的基礎設施投資、公共服務、金融機構融資態度、保險費、修繕費、流動性上，都可能受到影響。

只憑表面投報率高就買進災害風險地物件的策略，需要重新檢視。海嘯淹水風險（ハザード）資訊、防災指針、避難設施、浸水對策、保險條件，都必須納入投資判斷的前提。

從「選哪個都市」變成「選同一個都市裡的哪個區域」

改正法賦予都道府縣針對立地適正化計畫進行市町村間調整的權限，目的是在跨越複數市町村的都市圈中，協調各自治體各自承擔哪些機能。

這意味著，這次改正並非一律救濟地方都市，而是在行政計畫上更清楚劃分「應引入投資的區域」和「不在此列的區域」。今後的不動產投資，「在哪個都市」以外，「同一個都市的哪個區域」的重要性將更上一層。

具體的判斷檢查點包括：車站前還是郊外、是否在都市機能誘導區域內、是否被定位為固有魅力維持向上區域、是否有實際運作的區域管理主體存在。這些條件將左右物件的未來價值。

東京媽媽日本不動產觀察

這次改正法對台灣投資人最直接的提醒，其實不在東京，而在許多人因「便宜、投報率高」而考慮的地方都市物件。我們看過不少案例，投資人拿著 8%、10% 的表面投報率盤算地方城市的住宅，但根本沒有看過物件所在地的立地適正化計畫，也不知道該建物是否在都市機能誘導區域之外。

這次改正把這件事從「可以注意」變成「不查就是風險」。居住誘導區域之外的物件，融資態度、保險費、流動性都會受影響，光看租金收益計算已經不夠。建議在出價前，直接到各自治體的都市計畫資訊查詢系統確認物件坐落區域，或請仲介出示對應的計畫文件。關於日本不動產投資前需要釐清的判斷框架，可以參考我們整理的日本買房 5 大踩雷紅旗，以及針對投報率陷阱的分析東京都心 vs 大阪郊區投報率陷阱。

參考資料來源：地方不動産に吹く「選別の追い風」。改正都市再生特措法が促す、まちなか投資の新局面 - 健美家