夢想樂園變廢墟，旁邊的房子跌了六成

建築外牆顏色還算新，但雜草已經長滿整個園區，牆上佈滿塗鴉，樓梯崩落，室內地板散落磚塊、玻璃，甚至有人丟棄的衣物和棉被。這就是中國貴州省貴陽市，一座從未開幕過的巨型主題樂園，現在的樣子。

這個樂園是不動產巨頭恒大集團於 2017 年啟動開發的複合設施，預計年吸引 2,000 萬名遊客，園區面積超過東京迪士尼樂園的 1.5 倍以上。工程在 2021 年中國不動產泡沫破裂後被迫中止，此後再未復工。緊鄰廢墟的高層公寓大廈，房價已從高點下跌約 60%。

當地一名住戶說，當初業者宣稱這裡會成為全中國數一數二的觀光都市。另一名住戶表示，自己還算幸運，畢竟房子最終交到手上了，「很多人付了錢，但根本沒收到房子。」

海南省人工島：投入 3.8 兆日圓，豪華大門永遠關著

恒大集團留下的最大一筆「負遺產」位於中國南部的海南省。當地有一座命名為「海花島」的人工島，面積相當於東京迪士尼樂園 15 個，開發總投資金額約 3.8 兆日圓，原本定位是中國版杜拜。

採訪團隊前往現場時，豪華的入口大門緊閉，幾乎看不到人影。島上最醒目的建築是一棟未完成的國際會議中心，內部桌椅翻倒，各種材料散落一地，工程就這樣停在中途。主題樂園同樣從未開幕，訪客連入口內側都進不去。

房價暴跌後，島上公寓吸引了另一批住客。來自中國東北地方的居民因為格外低廉的租金，帶著嚮往南國生活的心情移居至此。其中一名受訪者說，親戚也都搬來了；另一名說，是為了養老才來的。

貴陽市和海花島只是整體問題的縮影。恒大集團在全中國各地開發的主題樂園，目前至少有 15 處已成廢墟狀態。

恒大集團的負債截至 2023 年已膨脹至約 50 兆日圓。公司此後遭到下市。中國不動產不況目前仍看不到出口。

這篇新聞讓我想到一個台灣投資人很少正面問自己的問題：「我買的東西，泡沫破的時候會剩下什麼？」

恒大的案例極端，但它說明了一件結構性的事：當不動產的價值建立在「未來會有人潮、未來會有開發」這種預期上，而不是現在就有的租金收益或實際需求，一旦預期崩潰，價格修正可以是 60%，不是 6%。

日本房市的邏輯完全不同，但日本不動產也有自己版本的「預期陷阱」，例如以節稅效果包裝的物件、強調未來轉手獲利的新建案。我們在折舊節稅陷阱裡整理過這類話術的具體結構，以及為什麼業者用「節稅」賣你的東西，有時候才是真正需要小心的那一種。