殖利率5%都止不住跌勢，J-REIT連跌到1,750點以下

2026年5月到6月初，日本不動產投資信託（J-REIT）市場持續下跌。東証REIT指數從2026年4月底的1,880點一路下滑，6月8日盤中一度跌破1,750點。就算分配金殖利率（相當於台灣說的年化現金報酬率）已來到5%，買盤仍沒有明顯回來。

根據艾維綜研股份有限公司代表取締役關大介的分析，這波跌勢背後有兩個因素同時壓著：一是2026年2月以來，日本國內長期利率的上升幅度超出市場預期；二是原本預期降息的美國，開始出現可能轉為升息的訊號。兩股力道疊加，投資人選擇把資金移向漲勢明確的股票市場，而非REIT。

關大介指出，從J-REIT的業績面來看，長期利率上升確實推高了借款利息支出。但部分持有物件可以認列出售利益、或動用內部留保的品牌，仍維持增加分配金的趨勢，因此這波價格下跌，目前還不能解讀為市場對業績的全面悲觀。

10年期國債從1.2%漲到2.8%，不動產鑑定值開始卡關

長期利率的上升，對不動產實體價格也產生了直接影響。J-REIT每個決算期都會公開旗下物件的鑑定價格，鑑定時會用到「資本化率」（Cap Rate，簡稱CR），實質上就是各決算時間點的不動產投資報酬率基準。

CR與不動產價格的關係很直觀：在現金流不變的前提下，CR下降代表市場願意接受更低報酬率，物件價格就上漲；CR上升則反過來，物件價格就下跌。

關大介以東京23區內、J-REIT持有的出租住宅為樣本，追蹤了2023年度下半期到2025年度下半期的CR變動（同店比較基礎）。結果顯示：CR持續下降的物件棟數已大幅減少。換句話說，過去幾年持續推升不動產鑑定價格的力道，正在明顯趨緩。

造成這個轉變的主要原因，關大介認為是國內長期利率的上升。具體數字是：日本10年期國債殖利率從2024年底的約1.2%，到2025年底升至2.0%，最近更進一步升至2.8%。而這批出租住宅物件的CR中位數是3.4%。利率持續上升，CR與國債利率之間的利差正在收窄，CR上升（即物件鑑定價格下跌）的棟數有可能進一步增加。