なぜ中国経済は失速したのか？不動産バブルの病巣と“本当の黒幕” - ダイヤモンド・オンライン

北京上海的房價，曾是年收入的50倍

日本泡沫經濟最瘋狂的時候，首都圈不動產價格漲到上班族年收入的18倍。經濟學上超過6倍就算異常。中國呢？根據富士通總研經濟研究所研究主幹、中國經濟研究者柯隆在《鑽石ZAi》2026年6月9日刊登的訪談中指出，2021年恒大集團爆發違約的前後，北京、上海、廣州、深圳的不動產價格已經超過當地上班族年收入的50倍。他說：「這是要工作300歲才還得完的數字，明顯就是泡沫。」

為什麼會膨脹到這個地步？「一胎化政策」埋下的婚姻市場邏輯

柯隆提到一個中國獨特的結構因素：婚姻市場的性別失衡。從1980年代開始推行的一胎化政策，讓不少家庭傾向生男孩，農村擔心女兒嫁出去後沒有勞動力，城市則有傳承父親姓氏的考量，導致人工流產選擇男胎的情況普遍存在。這個政策持續約40年的結果，是40歲以下的世代，男性比女性多出約3,200萬人。女性在婚姻市場成為稀缺方，強勢要求另一半「買房才結婚」，進一步推高購房需求。

這個需求還疊加了投資動機。柯隆說，中國人和日本人一樣喜歡存錢，但日本人即使零利率也願意放銀行；中國人則傾向運用資金。股市因為內線交易橫行，很多人敬而遠之。在新冠疫情前，這批資金大量流入不動產，有人在疫情初期脫手大賺一筆，現在帶著這些資金來到日本。地方政府與開發商的聯手哄抬地價，進一步加速了泡沫膨脹。

泡沫崩了，地方政府的錢從哪裡來？

柯隆說，中國地方政府長期依賴賣地收入支撐三大開銷：一是大規模興建政府廳舍（他舉例，南京某區公所的建築外觀和面積都仿照美國國會大廈）；二是高架道路、橋梁、地鐵等基礎設施的建設和後續維護費；三是年金。日本的年金由國家統一管理，中國是各市政府分別管轄，尤其內陸高齡化嚴重的地區，如果沒有持續注資，年金很快就不夠發。

不動產泡沫崩潰後，賣地收入大幅下滑，年金被削減的不安情緒在各地蔓延。柯隆認為，這比日本泡沫崩潰所引發的社會不安嚴重得多。

中國人為什麼來日本買房？「所有權」才是最大動機

中國對個人外幣匯出有每年每人5萬美元的限制，但柯隆說實際上這個上限形同虛設。夫妻兩人加起來就是10萬美元，再加上親戚的額度，金額可以無限疊加。地下錢莊也是一條管道，此外還可以透過比特幣把資金合法移轉到海外。他說：「中國禁止比特幣，但這種禁令根本擋不住，香港和台灣都有縫可鑽。」

至於為什麼選日本，柯隆給出兩個原因。第一是便宜，日圓貶值讓日本不動產的購入門檻大幅降低。第二，也是更根本的，是「所有權」。他說：「在中國買房，持有的是定期借地權，最長70年，中古屋年限更短。在日本買房，是真正的所有權。只要正常納稅，房子不會被沒收。我自己在日本買房的時候，真的很感動。」

柯隆說，中國人買日本的離島、買靠近自衛隊基地的土地，引發日本社會的安全保障疑慮，他理解這個擔憂，但也指出，從買方的角度，更大的動機是「這塊地是我的」這種擁有感本身。他同時提醒，不能因此對中國人一概而論，如果要設防，周邊的日本居民同樣應該在監控範圍內，光靠情緒對立無法解決問題。

中國經濟的「三重苦」

柯隆將目前中國經濟低迷的原因歸納為三個層次。第一是新冠疫情的後遺症。中國在習近平政權下執行大規模城市封鎖，導致餐飲等服務業大量倒閉。2022年12月的統計顯示，三年間約400萬家中小企業倒閉，年輕人失業率攀升，消費意願萎縮。第二是不動產不況的長期化，企業倒閉後的後處理需要漫長時間。第三是川普關稅。他說，關稅本身的衝擊還在其次，更大的問題是關稅戰加速了供應鏈分散，大量外資工廠撤出中國，留下來的主要是「在中國生產、賣給中國人」的內需型業務，海外投資規模相比高峰期明顯縮減。

政府才是最大的問題製造者

談到人形機器人、電動車等被外界看好的創新領域，柯隆的評估相對保留。他描述了一個中國獨特的商業循環：年輕人學習並複製海外新技術和商業模式（阿里巴巴師法eBay、比亞迪師法特斯拉），人口基數大讓數位商業容易成功，成功案例出現後政府用補助金和減稅介入，結果原本不相關的行業企業一窩蜂湧入。以電動車為例，2018至2019年間中國電動車廠商一度超過400家。比亞迪隨後發動降價競爭，先前買車的消費者感到不滿，打算買車的人轉為觀望，最終比亞迪自身新車銷量大幅下滑，業績惡化。柯隆說：「政府介入民間商業，必然造成過剩生產，最後演變成價格競爭，沒有人能獲利。現在AI相關企業有140家，根本不需要這麼多，只是讓有限資源分散。這個循環裡，最大的麻煩製造者是政府。」

他也指出，在獨裁體制下，由上而下的技術創新（如火箭、飛彈研發）可以成功，但民間由下而上的創新很難發展。中國生成式AI的問題在於禁問的話題太多，持續追問下去甚至可能引來警察。他的結論是：「獨裁國家裡，AI很難好好發展。」

東京媽媽日本不動產觀察

柯隆提到的那句話，是我們實際帶中國買家看物件時最常聽到的說法：「在日本買，是真正屬於自己的。」這不是行銷話術，是他們在說明為什麼願意付出比台灣買家更高的溢價，也願意接受更長的成交流程。

從交易節奏來說，這批資金的購買邏輯和台灣投資人確實不同。台灣買家通常從投報率出發，計算租金收益再回推願付價格；這批中國買家更在意「持有本身」，尤其是永久所有權帶來的安全感，投報率反而是次要考量。這個差異在競價時看得很清楚，他們對部分物件的出價往往超出我們的評估合理上限。

日本房價為什麼不容易靠炒作拉高、又有哪些結構性因素支撐，可以參考我們整理的日本房價為什麼炒不起來這篇文章，背景對照起來會更完整。

參考資料來源：なぜ中国経済は失速したのか？不動産バブルの病巣と"本当の黒幕" - ダイヤモンド・オンライン