交易量縮、價格照漲，近畿中古公寓市場出現分歧

2026年4月到6月，近畿2府4縣的二手公寓（中古マンション）成交件數為4,967件，比去年同期減少4.8%，連續兩季下滑。公益社團法人近畿圏不動産流通機構（簡稱近畿レインズ）於2026年7月23日公布這份數據。同期新規掛牌件數為17,899件，也比去年同期少了2.8%。

成交件數在近畿圏監測的12個地區當中，有8個地區較去年同期減少。其中大阪府北部是時隔10季再次轉負，奈良縣則已連續3季下滑。

均價卻連漲四季，大阪市已連續43季上漲

交易量雖然在縮，價格走勢截然不同。2026年第二季二手公寓的平均成交價為3,286萬日圓（約新台幣721萬元），比去年同期上漲9.0%，連續4季上升。

新規掛牌價格更高，平均為3,707萬日圓（約新台幣814萬元），比去年同期大漲18.8%，從2023年1至3月期起已連續14季上揚。

成交價在12個地區中有10個地區較去年同期上漲。大阪市從2015年第四季起，已連續43季成交價上漲，目前高價格地區的中古公寓行情依然強勢。

二手獨棟住宅（中古戸建）的走勢與公寓大相逕庭。2026年第二季成交件數為3,824件，比去年同期增加3.2%，從2023年第一季起已連續14季增加。新規掛牌件數為13,722件，比去年同期增加1.9%。

成交件數在12個地區中有8個地區較去年同期增加，阪神間等部分地區出現兩位數成長，大阪府北摂地域則已連續12季增加。

平均成交價為2,427萬日圓（約新台幣533萬元），比去年同期上漲4.2%，為時隔5季再次上升。新規掛牌價格為2,871萬日圓（約新台幣630萬元），比去年同期上漲5.1%，連續7季上升。成交價在12個地區中有7個地區上漲，神戶市與京都市均連續3季上漲。

近畿圏不動産流通機構在報告中指出，目前市場面臨三項同步發生的壓力。

第一，中東局勢持續不穩，導致石腦油（ナフサ）相關住宅建材供應吃緊，二手市場的翻修改裝工程以及買入再轉售物件都受到影響。

第二，財政擴張與升息預期推升長短期利率，無論固定利率或浮動利率，房貸利率整體呈現上升走勢。

第三，相較於價格相對親民的二手獨棟住宅市場，二手公寓市場的掛牌價已明顯偏離實際需求承受水位，機構特別強調「基於實需的合理定價重要性正在提升」。

這份數據有一個細節值得在意：新規掛牌價比去年同期漲了18.8%，但成交價只漲了9.0%，而且成交量還在縮。這個落差直白說就是「賣方還在喊高，但買方不跟」。在大阪買過幾輪的人應該對這個節奏不陌生，掛牌價往往是賣方的期望值，而不是市場願意付的價格。

當掛牌價與成交價的差距拉大，通常代表談判空間也在變寬。對考慮在近畿圏進場的買方來說，這個時間點反而有機會用比掛牌更低的價格談到物件，前提是要能辨別哪些屋主有急售動機、哪些只是試水溫掛著等。大阪市雖然43季連漲，但量縮代表願意在現價成交的買方在減少，這個節點賣方的彈性通常比牛市時大。

想先了解大阪和東京的市場差異再決定買哪邊，可以參考東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選這篇，裡面有空置率和流動性的具體比較。