日本房市不崩！分讓公寓年供給量穩守1,500～2,000戶，投資客看過來

每戶建築成本已達4,000萬至5,000萬日圓

2026年4月1日，明嵐二朗接任三菱地所レジデンス（三菱地所旗下住宅開發公司）代表取締役社長，上任後首度接受不動產流通研究所採訪，談及公司策略與市場現況。

明嵐直言：「業績雖然不錯，但事業環境絕非一帆風順，已經能看見艱難的預兆。」他點出三個壓力來源：開發用地愈來愈難找、競爭激烈；建築費用已攀升至每戶4,000萬至5,000萬日圓（約台幣870萬至1,090萬元）；加上利率上升影響購屋者的預算空間。不過他表示，這些負面因素在任何年代都存在，公司將在充分評估風險的前提下推進事業布局。

瞄準「有錢有閒」族群，都心供給每年維持1,500至2,000戶

在客層分析上，明嵐指出兩類購買力明確擴大的族群：一是手握充裕金融資產、將公寓視為資產組合配置的「強力家庭」（Power Family）；二是雙方收入對等、共同申辦貸款的「強力夫妻」（Power Couple）。這兩類族群的購屋預算持續增加，是公司主要鎖定的目標客群。

以此為基礎，公司計劃以都心區域為核心持續供給分售公寓大廈，「未來5年每年維持1,500至2,000戶的供給量」。

至於近郊與郊外地區，明嵐表示在建築費上漲的情況下，商機有限。公司將善用政府補助金，透過再開發案、翻新改裝（リノベーション）及用途轉換（コンバージョン）等方式，持續為一般家庭族群供給住宅。

4月成立品牌設計室，重新定義「只有我們能做的房子」

在商品力提升方面，明嵐說公司過去以品質作為競爭優勢的核心，但為了重新定義未來10年、20年的品牌價值，2026年4月已成立「品牌設計室」，跨部門討論後落地到商品企劃中。他的目標是打造「充滿用心、唯有本公司才能製作的獨一無二商品，用英語說就是『Very Unique』的公寓大廈」。

分售以外的事業，目標要佔整體營收的一半

明嵐也提到，公司正以「住宅綜合開發商」的定位，積極擴展出租公寓、學生公寓、高齡者住宅、翻新公寓、彈性居住（Flexible Living）等非分售事業，目標是讓這些項目的營收佔全公司總營收的一半。

在出租公寓事業上，他強調要提供「不是因為是租的就將就，而是讓生活變得有趣、能感受到製作者熱情、帶有原創性與玩心的公寓」，並表示出色的企劃也會反映到分售公寓的開發上。翻新公寓事業方面，他說不動產專業人員親自把關選物件、翻修內裝、附上保固再銷售，能讓消費者安心購買，在既有住宅存量持續增加的趨勢下，這塊業務理所當然要擴大，「活用既有住宅存量的社會意義也很大」。

東京媽媽日本不動產觀察

每戶建築成本4,000萬至5,000萬日圓這個數字，對台灣投資人來說有一個直接的意義：新築公寓的底價愈來愈高，這個成本最終還是反映在售價上。三菱地所レジデンス這樣的大型開發商選擇聚焦都心、鎖定高購買力族群，背後其實就是一個務實判斷：郊外的定價空間已經撐不住建築費的漲幅。這和我們自己在看東京物件時的感受一致，都心中古屋的詢問度反而在升高，因為新築的進場門檻已經大幅拉高。想了解東京房市現在的定價邏輯和外資買盤走向，可以參考我們整理的 2026 房市警訊。

參考資料來源：分譲マンション、年間1,500～2,000戸供給を維持 - 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」