70萬筆登記資料說話，外國人買房集中在哪裡？

「外國人把日本房子都買走了」這個說法，在日本社會討論了很多年。不動產科技公司TRUSTART株式會社在2026年4月28日公布一份分析報告，直接從70萬6,337筆不動產登記資料下手，追出國外住址所有人與法人持有的實際分布，試圖用數字回答這個問題。

這份調查涵蓋2020年11月到2026年4月取得的登記資料，研究對象是區分所有建物（也就是公寓大廈的單一戶）。有一點要先說清楚：判定「國外住址」是依照登記上填寫的地址，所以住在海外的日本人也會被算進去，並非全部都是外國人。

都心5區4.5%，神奈川千葉幾乎掛零

國外住址所有人的持有比例，呈現非常明顯的「城市集中」現象。東京都、大阪府、福岡縣排名前三，但同樣屬於大東京圈的神奈川縣、埼玉縣、千葉縣，比例卻都在0.5%以下。東京都心5區的比例達到4.5%，和郊縣之間的落差相當懸殊。

換句話說，外國資金並不是「漫無目的地買日本房子」，而是高度集中在可以快速出租或轉手的核心地段。這和一般人對外資買盤的印象基本吻合，但也說明郊區市場受到的影響其實非常有限。

北海道台灣人遠多於中國人，各地組成大不同

在國籍分布上，全都道府縣都是中國與台灣排名前兩位，但各地比例差很多。

北海道：台灣登記地址所有人遠多於中國，是全日本台灣買盤比例最高的地區之一。
京都府：同樣台灣位居第一。
埼玉縣、福岡縣：中國約佔57%，中國買盤明顯較強。
神奈川縣、千葉縣、兵庫縣：美國地址的比例相對偏高。

這個分布反映了不同族群的購買偏好：台灣人對北海道的高度興趣（雪場、觀光、度假宅），和中國買盤傾向布局東京圈衛星城市及福岡，走的是不同路線。

塔樓48層以上，法人持有接近三成

報告另外分析了法人所有的狀況。法人持有比例在地域間的差異比國外住址所有人小很多，全國各地都有一定程度的分布。都道府縣排名前三是京都府、兵庫縣、福岡縣；東京23區內則是千代田區、港區等都心區偏高。

最值得注意的是高樓層數據：東京都內21層以上的區分建物，隨著樓層越高，法人持有比例也越高，48層以上達到約30%。這個趨勢和神戶市2025年2月發布的塔式公寓大廈報告一致，神戶市的調查同樣發現，20層以上的樓層中，法人持有或屋主本人未設住民票的比例明顯上升。

這個數字說明高樓層塔樓有相當比例是以投資或資產管理目的持有，而非自住。台灣買家如果持有高樓層塔樓，其實正處於這個「法人投資密集帶」。

東京媽媽觀察

這份報告在台灣投資人圈子裡應該要好好讀一遍。我們在代管實務上長期看到的現象，這次被登記大數據驗證了：北海道的台灣買家真的非常多，而且組成和東京截然不同，很多是度假型持有、部分委託民泊代管，和東京純收益型的持有邏輯完全是兩件事。

另一個數字我們覺得更關鍵：塔樓48層以上法人持有接近30%。這類物件流動性高、轉手快，但也意味著租客結構不穩定、空置風險較高。我們觀察到部分台灣投資人在選購塔樓高層時，只看到「投報率」和「節稅」，卻沒意識到自己買進的是一個法人與短期投資人高度集中的環境。這個環境對長期持有、穩定收租的目標來說，未必是加分項。

如果你正在評估塔樓或北海道物件，建議先讀我們整理的塔樓投資值得嗎（節稅優勢消失），再搭配東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選（空置率關鍵）一起看，會對選區邏輯有更清楚的判斷基準。

參考資料來源：「外国人がマンションを買っている」は本当？不動産テックTRUSTART、法人・国外住所所有者の集中エリアと実態を登記データから分析 - PR TIMES

登記資料大公開：外國人真的在買東京房子嗎？台灣人在北海道比中國還多