日本のハザードマップの見方：浸水深の区分、液状化の可能性と購入前のチェックガイド

気になる日本の物件を見つけてハザードマップを開いてみたら、住所が「浸水深 0.5～3.0m」の色の範囲に入っていました。まず頭に浮かぶのは、たいてい「2階以上に住めば大丈夫だろうか？」という疑問です。

続いて液状化予測図に切り替えると「可能性がある地域」と表示されていて、今度は「この土地は買ってはいけないのでは？」と考えてしまいます。

この2つの疑問は、どちらも地図上の区分を、物件そのものの条件に結びつけて考える必要があります。 浸水深、液状化の可能性、住戸のある階、そして建物を使い続けられるかどうかは、それぞれ別の問いに答えるものです。

この記事は、日本の公的資料と私たちの15年にわたる実践経験をもとに、東京ママがまとめたものです。凡例の読み方から始めて、仲介会社、管理会社、関連する専門家に確認してもらえる物件チェックリストを作るところまでご案内します。

日本のハザードマップとは？まず、今見ている地図の種類を見分ける

日本のハザードマップ（hazard map）は、防災マップや被害予測図とも呼ばれます。特定の災害を想定したときに影響を受けるおそれのある範囲などの情報を地図上に示したもので、自治体が作成するものには、避難場所や避難経路、取るべき行動の説明もあわせて載っていることが一般的です。

全国のハザードマップを調べる入口は、国土交通省と国土地理院のハザードマップポータルサイトです。主に次の2つの使い方があります。

全国版の入口はまず場所を特定するのに向いていて、自治体版はそのあと続けて開いて確認します。災害の種類によってデータの整備状況や更新時期は完全には一致していないので、1枚の地図を、あらゆるリスクをまとめた通知表のように扱わないでください。

水害を見るときは、少なくともこの3つを区別する

津波は高潮とは別の災害なので、同じものとして扱うことはできません。斜面の近くでは、土砂災害の資料も別に確認する必要があります。水害の種類は国土交通省の水害ハザードマップに関する説明制度と照らし合わせることができ、ポータルサイトで現在提供されているレイヤーについては公式サイトの表示を基準にしてください。

浸水深の区分はどう見る？まず0.5、3、5メートルを押さえる

浸水深とは、地面から上の想定される水の深さです。 自宅の室内の床から測るものでも、海抜の高さでもありません。建物の床、敷地、出入口の実際の高さは、別途確認する必要があります。

日本の公的資料でよく使われる6段階の浸水深の区分は、次のとおりです。表中の暮らしに引きつけた説明は一般的な建物を想定した目安で、避難する階を指示するものではありません。

区分の境界は国土交通省の浸水深コード表に、0.5、3、5メートルと一般的な家屋の高さとの関係の目安は水害ハザードマップ作成の手引きに基づいています。自治体の地図によっては区分や配色が異なる場合があるので、その地図の「凡例」を読んでください。

同じ0.5～3メートルでも、一律に50センチの浸水と考えてはいけない

これは幅のある範囲です。地図からわかるのは「この深さの区間に入っている」ということで、正確な想定値が区間の下限だという意味ではありません。

たとえば、同じ色の範囲にある2つの物件を考えてみます。1つは入口が道路とほぼ同じ高さ、もう1つは敷地に高低差がある場合でも、どちらも標高と出入口をそれぞれ確認する必要があります。地図が示すのは範囲で、個別の条件を補うのは物件の図面と現地の資料です。

また、地図上の浸水深の区分と、ニュースで見る「警戒レベル」は別の制度です。前者は浸水の想定を表し、後者はその時点での避難行動に結びついています。災害が起きたときは気象庁と自治体の避難情報を追い、ふだん保存しておいた地図だけを見て判断しないでください。

深く浸水する場所が、よく浸水する場所とは限らない：深さと発生頻度は分けて考える

「想定最大規模」が答えているのは、指定された大雨を想定した場合に、どの範囲に影響が及び、どのくらいの深さの浸水になり得るかです。その物件が毎年何回浸水するかを教えてくれるものではなく、実際の災害が地図の範囲を絶対に超えないと保証するものでもありません。

より発生頻度の高い大雨の想定を知りたい場合は、その河川に「多段階の浸水想定図」や「水害リスクマップ」が別途あるかを調べてみてください。国土交通省が降雨の規模ごとに範囲と深さを示している目的の一つは、頻度の面からの理解を補うことです。多段階の浸水想定図と水害リスクマップに関する公式の説明

私は物件の確認記録に、災害の種類、想定の条件、想定される深さの3つを別々の欄に分けて書いています。スクリーンショット1枚と色1つだけでは、あとになって自分が何を調べたのかをうまく説明できなくなることが多いからです。

高層階に住むなら何を確認する？部屋に水が入らなくても、建物が止まることがある

マンションを買う人は、つい住戸のある階ばかりに目が向きがちです。けれども、エレベーターや給水設備、共用設備が住戸と同じ高さに設置されているとは限りません。

令和元年東日本台風（2019年）では、一部の高層マンションで地下の受変電設備が浸水し、停電によってエレベーターや給水などの機能に影響が出ました。これが、国土交通省と経済産業省が建築物における電気設備の浸水対策をまとめた背景でもあります。

そこで私は、管理会社に次のような質問をしています。

• 受変電設備、給水関連の設備、制御盤はどこに設置されているか？
• 地下室、車の出入口、換気口、配管には、どのような浸水経路があるか？
• 止水設備は誰が設置し、いつ作動させ、ふだんどのように維持管理しているか？
• 停電時にはどの機能が止まるか？住戸への連絡と復旧の段取りはどうなっているか？

これらは確認のための質問で、すべての建物に同じ欠陥があるという意味ではありません。回答には、設備の図面、管理記録、具体的な運用の段取りが添えられているのが理想です。

自宅にとどまれるかどうかも、水深だけでは決められない

内閣府は、「屋内安全確保」を検討するには、少なくとも次の点を確認する必要があると説明しています：所在地が家屋倒壊等氾濫想定区域に入っていないこと、浸水しない居室があること、そして浸水が続く間の生活の制約、たとえば水、食料、薬、ライフラインが使えないといった問題に耐えられることです。内閣府による屋内安全確保の条件

そのため地図を調べるときは、次の2つも探すようにしています：「家屋倒壊等氾濫想定区域」と「浸水継続時間」。地図に記載がなければ、市区町村に確認してください。この記事の階数の目安は、こうした条件の代わりにはなりません。避難の計画も、浸水が起きてから考え始めるものではありません。

液状化とは何か？浸水深とはどう違うのか？

液状化は、地震の揺れによって、水を含んだゆるい砂質の地盤などが本来の支持力を失うことがある現象です。噴砂や地盤の変形が起こり、地上や地下の構造物に影響が出ることがあります。国土地理院による液状化現象の説明

注意すべき条件としてよく挙げられるのは、地下水位が高いこと、ゆるい砂の層があること、そして一部の埋立地、旧河道、低地です。ただし地名や見た目は手がかりにすぎず、やはり地盤の資料が必要です。国土地理院：液状化しやすい地形の条件

ある物件が、洪水の地図では色が付いていないのに、液状化予測図では注意が必要ということもあります。その逆もあり得ます。2枚の地図はそれぞれ読む必要があり、一方をもう一方の代わりにすることはできません。

日本の液状化危険度はどう分かれる？東京都の最新の予測図を例に

各地の液状化マップには、そのまま共通して使える色分けや点数はありません。 東京、千葉、大阪のどこを調べる場合も、それぞれの凡例と手法の説明に立ち返る必要があります。

2026年9月14日時点で確認したところ、東京都のサイトで公開されていたのは、「東京の液状化予測図・令和7年度改訂版」。公開日は2026年3月29日です。東京都の最新版と利用上の注意事項

東京都の凡例は、次の3つの文言で区分されています。

区分は東京都の予測手法に基づくもので、公式サイトから「液状化予測図作成の考え方」を確認してください。これらは「今後数年のうちに必ず起こる」といった確率のパーセンテージではなく、1棟の建物の耐震等級でもありません。

250メートルのメッシュは、1軒の家の地盤鑑定の代わりにはならない

東京都の説明によると、この図は地下に一律の強さの揺れが加わるという条件で地域の相対的な可能性を評価したもので、特定の地震を想定した予測ではありません。結果は250メートルのメッシュで表示され、同じメッシュの中でも差があり得ます。「可能性が低い」とされていても、液状化が起きないという保証にはなりません。東京都による予測図の利用上の説明

物件選びに話を戻すと、私が入手したいのは、個別の敷地の地盤調査と基礎に関する資料、そして地盤改良の有無とその記録です。これらの資料が建物の判断にどう影響するかは、資格と経験のある専門家に確認してもらう必要があります。

また私は、仲介会社の「杭を打ってあります」という一言だけで質問を終わらせず、確認できる図面や書類を示してもらうようにしています。

住所で日本のハザードマップを調べる：6つのステップで確認できる記録を作る

ステップ1：駅名だけでなく、完全な住所を入手する

まず物件の完全な住所と位置を確認します。資料に住居表示と地番など異なる表記がある場合は、仲介会社に対応関係を確認してもらいましょう。検索したら、表示された位置が正しい敷地を指しているかを確かめてください。駅や街区の中心、同じ名前の別の建物を指したままで終わらせてはいけません。

ステップ2：水害のレイヤーを1つずつ調べる

全国のハザードマップポータルサイトを開いて「重ねるハザードマップ」に進み、住所を入力します。所在地に応じて洪水や高潮などのレイヤーを確認し、表示された深さ、データの名称、更新情報を記録します。内水など地域のデータが今の画面で十分に表示されていない場合は、次のステップで自治体の資料を調べます。

ステップ3：市区町村の元の地図と照らし合わせる

「わがまちハザードマップ」や市区町村の公式サイトから、所在地の地図を探します。凡例、想定条件、避難情報、そして全国版のポータルでははっきり示されていない項目を確認します。資料どうしで内容が食い違う場合は、作成した機関に版と前提を確認し、自分で浅いほうの地図を選んで採用しないでください。

ステップ4：液状化と土地の履歴は別に調べる

東京であれば、東京都の液状化予測図のページで注意事項を読んでから地図に進みます。ほかの地域では、その地域の自治体が公表している版を調べます。土地の過去の状態を知りたい場合は、国土地理院の土地の履歴と液状化の研究に関するページも見て、古い地図や空中写真からどのような手がかりが得られるかを知っておくとよいでしょう。

ステップ5：地図の結果を建物の資料と突き合わせる

住戸と出入口の高さ、地下空間、受変電設備、給水、地盤、管理に関する書類を確認します。現地でさらに質問が必要な場所は写真に撮り、疑問点は相手が答えられる形の質問にまとめます。

ステップ6：調べた日付、出典のリンク、確認待ちの項目を保存する

凡例を切り落とした色だけのスクリーンショットを保存して終わりにしないでください。少なくとも住所、災害の種類、版、深さまたは区分、出典のリンク、調べた日付を残しておくと、あとで更新したり専門家に確認してもらったりするときに役立ちます。

ハザードマップに色が付いていなければ、安全ということ？

まず、色が付いていない理由を確認しましょう。 該当するレイヤーを表示していないのか、データがまだ整備されていないのか、それともその想定では影響範囲が示されていないのか。公式ポータルの操作説明でも「未整備のデータ」などの可能性がはっきり示されており、空白を一律に災害リスクがないと読むことはできません。国土地理院による操作と表示の説明

同じように、洪水の地図で色が付いていないだけでは、内水、高潮、液状化、土砂災害についてはまだ答えが出ていません。物件を絞り込むとき、私は表に「安全」とそのまま書き込むのではなく、「どの地図の、どの版で、何がわかったか」をはっきり書くようにしています。

日本で家を買う・借りるときの重要事項説明では、どんな水害情報が説明される？

2020年8月28日から、国土交通省は水防法に基づく水害ハザードマップにおける物件の所在地を、宅地建物取引業者による重要事項説明の対象項目に加えました。対象は洪水、雨水出水、高潮です。売買と賃貸のどちらも、この規定の対象に含まれます。国土交通省の報道発表、売買と賃貸が対象であることの説明

この規定のポイントは、該当する地図を使って物件の位置などの情報を示すことです。「重要事項説明が済んでいる」ことを地盤の安全性の鑑定だと受け取ることはできませんし、あらゆる種類のハザードマップにまったく同じ説明義務があると広げて解釈することもできません。具体的な適用については、国土交通省のQ&Aと照らし合わせてください。

私のおすすめは、物件を見る段階で地図や関連資料をもらい、わからない日本語の用語や区分、建物に関する疑問を前もって整理しておくことです。そうしておけば契約前に、自分が調べていた情報と正式な説明が一致しているかを確認できます。

東京ママの物件チェックリスト：リスクを「色」から具体的な質問に変える

この表は東京ママがまとめた確認の順番で、公的なリスク評価ではありません。

仮定のケースを1つ挙げます。2棟のマンションがどちらも0.5～3メートルの浸水区間にあり、1棟は設備の位置と止水の操作記録がはっきりしていて、もう1棟はまだ資料が出ていないとします。私はまず2棟目を「資料待ち」として、管理会社に同じ質問に答えてもらいます。2棟の色が同じだというだけで、条件も同じだとは考えません。

これから物件を買う人にとっては条件を比べる助けになり、すでに物件を持っているオーナーにとっては、どの管理書類を更新する価値があるかを整理するのに役立ちます。地図上の平均的な価格差も、そのまま特定の物件の決まった値引き交渉の割合にはなりません。

次の一歩：住所を1つ用意して、自分にまだ足りない資料を洗い出す

この記事を読み終えたとき、あなたの手元に残るのが「色が付いているか、いないか」だけのスクリーンショットではなく、日付と出典があり、さらに質問を続けられる物件の記録であってほしいと思っています。

まず地図を調べ、次に建物と管理の資料を確認します。リスクがどこにあるのか、どんな対策がわかっているのか、どの疑問にまだ答えが出ていないのかをはっきり説明できてはじめて、防災の条件を自分の住まいと保有の判断に組み込めるようになります。

参考資料

• 国土交通省・国土地理院｜ハザードマップポータルサイト
• 国土交通省｜浸水深の6段階区分
• 国土交通省｜水害ハザードマップ作成の手引き
• 東京都｜東京の液状化予測図・令和7年度改訂版（2026-03-29公開）
• 国土地理院｜土地の履歴と液状化に関する研究
• 国土交通省｜建築物における電気設備の浸水対策のあり方に関する検討会
• 国土交通省｜不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化

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本記事は東京ママがオリジナルでまとめたもので、公的資料へのリンクは2026年9月14日に確認しました。本記事を引用する際は「出典：bukken.io 日本不動産市場レポート」と明記し、元記事へのクリックできるリンクを添えてください。全文の転載やその他の許諾をご希望の場合は、メールでご連絡ください。公的資料や地図データの利用については、それぞれの提供元の規定に従ってください。