築年数 - 日本の住宅減価償却方式は台湾と大きく異なります
多くの方が新築または築年数の浅い物件の購入を検討する際に、想定利回りが非常に低いことに悩まれています。一方、高利回りの物件はいずれも築年数が古いものばかりです。日本の不動産市場はこのような特徴を持っています。一部の一等地にある指標的な新築物件を除き、大部分の新築物件は購入直後に急速に減価償却されます。これは自動車と同じ仕組みです。日本人は「新築」の物件を非常に好む傾向があるため、築25年～30年経過すると、建物自体の価値は大幅に低下してしまいます。そのため、ある投資戦略として、意図的に築30年以上の物件を購入するという方法があります。既にほぼ減価償却が完了しているため、将来的に売却する際には減価償却がほぼゼロに近づいているというわけです。
外国人は新築物件の購入を好む傾向があります
新築物件（新しい完成物件）を購入する最大のメリットは「気持ちが良い」ことです。しかし、自住目的で快適に住みたいのであれば新築物件の購入をお勧めします（新車を購入する感覚です）。投資目的であれば、実は新築物件を購入する必要はありません。利回りは非常に低く、売却時には大幅に減価償却されているため、投資という観点からはあまり意味のある選択ではないのです。もう一つ注意すべき点として、購入前に物件が位置する地域の環境と管理状況をよく理解することをお勧めします。特に豊洲周辺の超高層タワーマンションについては要注意です。この地域は埋立地であり、東京へのアクセスは便利ですが、都心ほど高額ではないため、多くの外国人を惹きつけています。多くの投資家がこれらの物件を民泊として貸し出しており、生活環境の質が低下しています。民泊やAirbnbは日本人にとって既に厭避施設と考えられています。近年、当局の査察強化により状況は改善傾向にありますが、一方で空き家率が高まるという問題が生じています。利益確定ができず、かといって売却する気にもならないという投資家が増えているためです。
新耐震基準について
日本は1981年に新耐震基準を施行しました。その後に建築された住宅はすべてこの耐震基準に適合する必要があります。そのため、1982年以降に竣工した物件のみを対象とする購入者も存在します。ただし、1981年以前の物件が必ずしも耐震性能が劣っているわけではなく、単に強制的な法規基準がなかったというだけです。
確かに新耐震基準を満たす物件の購入を指定する買い手も存在します。したがって、近い将来の売却を予定している場合は、新耐震基準の物件を購入することをお勧めします。また、築年数について特に気になるのであれば、新耐震基準の物件を選ぶと良いでしょう。しかし、長期的な賃貸運用を計画しており、物件に構造上の特別な問題がないことを確認できれば、新耐震基準は絶対に必要な条件ではないと考えます。
木造住宅は購入できるのか？
台湾は湿度が高く、シロアリの被害があるため、木造住宅は劣化しやすく、現在ではほぼ新築の木造住宅を見かけることはありません。しかし、日本は乾燥しているため、多くの木造住宅が存在します。
木造住宅の利点は、建築コストが安く、建物自体も安いため総価格がRC（鉄筋コンクリート）造の物件より安く、利回りも向上するということです。
しかし、木造住宅の最大の問題は修繕と維持費用が高いことです。これは必ず支払わなければならない費用であり、そうしなければ住宅が危険建築物となり、さらに損失が大きくなります。1戸の区分所有住宅を賃貸に出す場合、私は木造物件の購入をお勧めしません。（一棟物件の場合は別ですが、別の記事で説明します）ベテランの不動産仲介業者でさえ、修繕費と維持費がどの程度必要になるかを保証することは難しく、建物が老朽化するにつれて修繕費が急増する可能性が高いのです。
木造住宅の防音問題
また、木造住宅は防音性能が劣り、特に上階の足音が下階で非常に響きます。これは木造住宅に住んだことのない台湾の方が見落としやすいポイントです。
法定耐用年数
木造住宅の法定耐用年数は22年で、RC（鉄筋コンクリート）およびSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造の住宅の法定耐用年数は47年です。事務所用途の木造建物の法定耐用年数は24年で、RCおよびSRCは50年です。ただし、この耐用年数は減価償却を計算するための税務上の規定に過ぎず、実際には耐用年数を大幅に超えた物件の多くが正常に使用されています。