韓國商業不動產降溫：7月店面與辦公室交易量年減25%，歇業潮推高空置風險
如果你正在考慮把資金配置到日本以外的亞洲不動產市場，韓國的數據值得先看一眼。2026年7月，韓國全國店鋪與辦公室買賣成交量僅2,515件，較前月暴跌24.6%。成交金額更慘，跌幅達46.4%，只剩1兆8,738億韓元（約2,116億日圓，換算台幣約台幣440億元）。這是不動產市場調查中9大類型資產裡跌最深的一類。
首爾到京畿，哪裡都在跌
地區分佈上沒有哪個地方倖免。京畿道交易件數月減40.6%，首爾減29.2%。數據來源是韓國「不動產行星」（不動産プラネット）針對韓國國土交通省實際成交價格資料的分析。
首爾城北區的大學街提供了一個具體場景。一間曾是咖啡廳的店面，空置已超過數個月。原本的咖啡廳業者因為銷售額大幅下滑，在租約到期後選擇結業。房東正在尋找新租客，但至今尚未成交。
廢業人數逼近百萬，空置壓力從哪裡來
店鋪租賃需求的主要支柱是小規模自營業者。根據韓國國稅廳統計，2025年廢業的業者達97萬5,681人，逼近100萬大關。中小風險投資企業省的調查顯示，近一年內廢業的小規模業者當中，70.9%的人將「收益性惡化、銷售不振」列為廢業原因。
租客消失，空置自然跟著來。房東的困境在於，就算物件空著，利息和管理費的支出仍然持續。
競拍市場：10件有8件以上流標
競拍市場的數據同樣難看。競拍資訊公司「吉吉拍賣」（ジジオークション）統計，2026年8月全國辦公室與商業設施競拍件數共8,168件，落槌率（成交比率）只有18.3%，是2025年1月以來1年7個月的最低點。換句話說，競拍物件中超過8成找不到買家。
落槌價相對鑑定價的比率，較前月又再下降1.8個百分點，落到48.0%，是2026年的最低紀錄。鑑定價格打對折都還賣不掉。
專家說：沒降息就別期待回升
韓聯銀行（ウリィ銀行）不動產研究員南赫宇（ナム・ヒョクウ）指出，許多物件的租賃報酬率已經低於資金調達成本，投資人的動力本來就不足，空置帶來的持有成本壓力又讓情況更差。他的結論是：價格沒有充分修正、利率沒有下降並穩定下來之前，投資需求很難回升。
商圈內部的兩極化也在加劇。消費者越來越傾向於根據網路口碑、刷到的特定餐廳或設施才願意出門，即便是同一條大學街，人流的差異讓不同店家的銷售額出現天壤之別。南赫宇研究員認為，能吸引廣域客群的商圈、以及有差異化優勢的店鋪仍有需求，但競爭力弱的位置空置期將拉得更長。
東京媽媽日本不動產觀察
韓國這波商業不動產的下行，核心問題是投報率追不上資金成本。這個問題在日本市場同樣存在，只是現在的位置不同。日本目前雖然也面臨升息壓力，但韓國的情況提醒我們一件事：商業物件（店鋪、辦公室）的租賃需求直接依賴實體商業活動，自營業者一旦大量縮手，空置就會累積得很快，而且很難靠降租金快速消化。
台灣投資人在評估日本商業不動產時，建議把「商圈能吸引廣域客群」這個條件當成篩選標準之一。相關的選物件邏輯可以參考東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選，文章裡有針對空置率風險的具體討論。
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