繼武藏小杉、豐洲之後，下一個「難居住城區」是哪裡？捷運、學校容量全跟不上，高塔公寓社區人口暴增的基礎建設困境

專家全都猜錯了

東京奧運閉幕前後，許多不動產專家和開發商預測：東京房市即將反轉下跌，那時候急著買晴海旗艦（晴海フラッグ）的人「鐵定虧錢」。結果，這些預測全部落空。奧運後東京都心房價持續上漲，中古公寓大廈超過1億日圓（約新台幣2,200萬元）的案例不斷出現，新建公寓早已不是一般薪水族買得起的東西。

局面的轉變迫使開發商調整策略：塔樓的主戰場，開始從東京都心向外移動。目標不是通勤要兩小時的遠郊，而是到東京車站的乘車時間大約40分鐘到1小時左右的地區。

武藏小杉：從「灰色工業城市」到塔樓之街

這波都心回歸浪潮最早鎖定的，是緊鄰東京的神奈川縣川崎市。川崎在高度經濟成長期是重工業重鎮，大氣污染與水質惡化讓它長期背負「灰色城市」的污名。然而，隨著大規模工廠陸續達到改建時機，廣大的工廠用地空出來，開發商開始在武藏小杉車站周邊大量興建塔樓。

筆者曾訪問一名大約在2000年因先生工作而搬來武藏小杉的女性。她回憶，當時的武藏小杉「沒有中目黑或自由之丘那種時尚感，就是個普通的住宅區」。那個年代，武藏小杉還沒被定位成塔樓之街。

武藏小杉的交通條件，當時也稱不上方便。東急東橫線雖然可以直通渋谷，但JR只有南武線可以搭，而南武線並不直通都心。這個狀況在2010年出現了根本性的轉變：橫須賀線新增了武藏小杉站月台，讓旅客可以直達東京站；湘南新宿線也同時停靠，可以直通新宿站。這是武藏小杉從普通住宅區演變為塔樓之街的關鍵轉捩點。

交通便利性大幅提升之後，大批新家庭遷入，通勤尖峰時段的月台人潮多到連剪票口都進不去，人群溢出到車站外的通道。川崎市雖然採取了分散上班時間、限制入站人數等對策，但效果有限。

塔樓一棟蓋好，居住人口就增加500到1,000人。武藏小杉的擁擠問題，不只影響武藏小杉本身，還會連鎖波及橫濱、平塚，甚至透過總武線延伸到船橋市、千葉市，透過湘南新宿線影響到埼玉市。

豐洲：一座幻滅的博覽會，改變了一整個地區

東京都內下一個被塔樓改造的，是江東區的豐洲地區。這裡的轉變起點可以追溯到1979年當選的鈴木俊一都知事，他將臨海副都心列為東京第七個副都心進行規劃，並計畫舉辦以台場為主會場的世界都市博覽會（都市博）。都市博原訂1996年舉行，後任青島幸男都知事宣布中止，開發計畫因此一度停滯。

豐洲位於江東區最西端，與中央區晴海之間隔著晴海運河。兩地之間原本沒有直通的橋，交通不便讓豐洲雖鄰近都心卻難以往來。直到晴海運河架橋計畫推進，2006年晴海大橋竣工，豐洲的再開發機運才真正成熟。橋完工後，原本在豐洲從事造船業的IHI（石川島播磨重工業）以大橋阻礙船隻出港為由關閉船塢，空出的土地在2006年改建為複合商業設施「アーバンドック ららぽーと豊洲」。

「ららぽーと豊洲」的誕生帶動周邊居住環境成熟，2008年透過地下通道相連的「アーバンドック パークシティ豊洲」竣工，這個由三棟大樓組成的巨型塔樓建案總戶數達1,481戶。豐洲就此快速走上塔樓之街的道路。

人口爆增帶來的行政困境：小學蓋不完

江東區在昭和末期擁有約40萬人口，1997年一度下滑至約36萬8,000人。豐洲塔樓大量落成後，人口重新攀升，2003年再度突破40萬人，2016年突破50萬人，2020年因居住人口與車輛登記數大幅增加，獲得核發「江東號碼牌」的資格，從原本的足立號碼牌獨立出來。

筆者在江東區人口急增時期曾訪問區公所職員與區議會議員，他們坦承，豐洲塔樓大量興建初期，確實是單純地歡迎人口增加。然而，大量遷入的居民以育兒中的新家庭為主，帶來的是一種其他地區從未見過的行政現象：江東區出現了「多子高齡化」，也就是兒童人口與高齡人口同時快速增加。

其中最棘手的問題是小學容量嚴重不足。小學的建設從計畫制定、預算確保，到動工完工，所需的時間遠遠跟不上人口暴增的速度，讓江東區陷入長期苦戰。

下一個「住起來最痛苦的地方」：埼玉縣川口市

現在，開發商的視線落在了埼玉縣川口市。川口市緊鄰東京23區，從川口站搭京濱東北線直達東京站，交通條件具備。昭和時期川口是鑄造工業重鎮，這些工廠從2020年前後陸續進入改建時機，空出大片可供開發的用地。

整個背景結構，與當年的武藏小杉和豐洲如出一轍。川口站朝間尖峰時段的擁擠狀況已相當嚴峻，限制入站的措施頻繁發生。

川口市曾要求JR東日本讓「中距離電車」（即上野東京線與湘南新宿線）停靠川口站，以分散人流。JR東日本的理由也很明確：若川口站增加停靠，上述兩條路線的擁擠度將上升，引發輸送障礙的風險也會提高；停靠站數增加也意味著行駛速度下降，實質上就是把上野東京線「京濱東北線化」，影響更多沿線旅客。

川口市後來做出讓步，撤回湘南新宿線的停靠要求，僅保留上野東京線的停靠訴求。JR東日本也因此釋出合作意願，最終雙方達成協議：由川口市負擔停靠所產生的大部分費用。

塔樓帶給自治體的兩難

對地方政府而言，塔樓是個讓人又愛又恨的存在。一棟塔樓完工，就帶來幾百到一千多人的人口，住民稅與固定資產稅隨之增加，商業也跟著活絡。這些財政上的好處，讓自治體很難直接否定塔樓開發。

然而，人口在短時間內集中爆增，帶來的衝擊遠超過基礎設施的擴充速度。車站月台擠爆、學校座位不夠、上下水道和垃圾處理超載，這些問題一一浮現。武藏小杉的車站混雑、豐洲的小學不足，都是同一個模式下的產物。現在，川口市正踏上同一條路。

東京媽媽日本不動產觀察

川口市的案例，讓我想到一個台灣投資人容易忽略的面向：交通基礎設施的改善時程，會直接影響物件的增值節奏。武藏小杉在2010年橫須賀線開通之後，周邊物件的需求與價格才出現最明顯的一波拉升。川口現在的狀況是，擁擠已經發生，但上野東京線的停靠協議才剛有進展，基礎設施的升級還在進行中。對已持有川口物件的投資人來說，交通動線的改善是個值得持續追蹤的訊號。

不過，塔樓聚集帶來的「住起來不方便」並不只是交通問題，也包括學校容量、生活品質、長期人口結構這些隱性成本，最終可能反映在租賃需求和租客品質上。如果你正在評估這類新興塔樓地區的投資邏輯，可以先讀一下我們寫的塔樓投資值得嗎（節稅優勢消失），以及東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選（空置率關鍵），兩篇一起看會更完整。

參考資料來源：武蔵小杉､豊洲の次に｢住みにくい街｣になるのは…駅も学校も追いつかない｢タワマン街｣人口爆増の泥沼【2026年7月BEST】 - PRESIDENT Online（プレジデントオンライン）