同一個市場，兩種完全不同的走向

2026年8月20日，日本土地總合研究所（一般財團法人）發布「不動產業業況等調查結果」（2026年7月時點）。調查對象為三大都市圈及地方主要都市的不動產業者，每季實施問卷，共發出114份，回收84份。

調查把「目前經營狀況」換算成指數，正值代表看漲傾向較多，負值代表看跌傾向較多。這一期的結果，住宅分讓業和不動產流通業都跌入負值，辦公大樓租賃業則繼續上升，兩條線明顯往反方向走。

新屋銷售：價格漲，但來看屋的人少了一大截

住宅・宅地分讓業（新建住宅銷售商）的整體業況指數為 -1.9，比上一季下滑 9.0 點。拆開來看，幾個關鍵數字都在惡化。

用地取得件數：-36.0（季減 28.9 點）
接待室來場人數：-47.8（季減 39.8 點）
成交件數：-29.2（季減 8.4 點）
在庫戶數：+20.8（季增 6.8 點）

其中接待室（モデルルーム）來場人數跌到 -47.8，是幾個指標裡跌幅最大的一個。來看屋的人數減少，反映在成交上，成交件數指數也繼續為負。在庫戶數指數上升到 20.8，意味著「庫存在增加」的業者看法在加重，但調查說明這已是連續 24 季多數業者認為庫存呈減少趨勢，這一季的上升是方向上的轉變。

販售價格的指數則達到 53.8（季增 11.5 點），且是連續 57 季多數業者認為售價呈上漲趨勢。也就是說，價格持續往上，但來看屋的人和真正成交的件數都在減少。

中古屋流通：成交量凍住，價格還在漲

不動產流通業（既有住宅買賣仲介）的整體業況指數為 -4.7，季減 2.4 點。細分三個類別：

既有公寓大廈（中古マンション）：購入依頼件數 -22.5（季減 1.4 點），成交件數 -25.0（季增 9.2 點）。成交件數已是連續 49 季多數業者認為呈減少趨勢。取引價格指數為 5.0（季減 17.4 點），但仍是連續 22 季多數業者認為價格呈上漲趨勢。

既有獨棟住宅（中古戸建）：購入依頼件數 -23.8（季減 18.9 點），成交件數 -21.4（季增 2.4 點）。成交件數是連續 52 季多數業者認為呈減少趨勢。取引價格指數 9.5（季減 0.3 點），同樣是連續 22 季多數業者認為呈上漲趨勢。

土地：成交件數 -21.4（季減 19.0 點），取引價格 20.2（季增 3.5 點），連續 23 季多數業者認為價格呈上漲趨勢。

這三個類別有一個共同結構：成交量連續數十季萎縮，但價格指數仍維持正值。

辦公大樓租賃：租金連漲 12 季，空置率也在改善

ビル賃貸業（辦公及商業大樓出租）的整體業況指數為 35.7，季增 1.3 點，是三個業種裡唯一為正值且持續上升的。

空室狀況指數：36.4（季減 3.6 點）
成約賃料動向：85.7（季增 16.9 點）

成約賃料（實際成交租金）指數達到 85.7，且是連續 12 季多數業者認為呈上漲趨勢。空室指數雖然季減 3.6 點，仍維持在 36.4 的正值，顯示多數業者仍認為空置狀況在改善中。

未來 3 個月的預測也是兩極

這份調查同時問了業者對 3 個月後（約 2026 年 10 月時點）的經營見通し：

住宅・宅地分讓業：-1.9
不動產流通業（住宅地）：-17.4
ビル賃貸業：21.4

不動產流通業的 3 個月後預測從現況 -4.7 進一步下滑到 -17.4，是三個業種裡對未來看法最悲觀的。辦公大樓租賃業的預測則維持在 21.4 正值。

東京媽媽日本不動產觀察

這份數據有一個細節特別值得注意：中古公寓大廈的成交件數已經連續 49 季（約 12 年）多數業者認為呈減少趨勢，中古獨棟是連續 52 季，但同期間價格指數卻連續 22 季多數業者認為呈上漲趨勢。「量縮價漲」這個組合在住宅市場已經維持了相當長的時間。

從買方的角度來看，這個結構意味著市場上「願意出的價格」和「業者認為合理的成交條件」之間的落差並沒有收斂，而是在持續拉開。接待室來場人數單季掉了 39.8 點，是一個相對明顯的訊號，表示潛在買家實際行動意願正在下降。對於台灣投資人來說，這樣的市場環境下議價空間的變化值得追蹤，相關背景可以參考我們寫的 2026 房市警訊，以及台日房地產市場大不同，理解日本市場的成交量和價格之間為什麼會長期脫鉤。

參考資料來源：不動産業況指数、分譲・流通業は悪化 - 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」