日本人口持續減少，很多人直覺認為不動產價格只會一路跌。理財評論家榊原正幸在新書《60歲前成為億萬富翁的思考法》（PHP研究所）中提出一個不同的看法：未來日本不動產市場會走向「贏家通吃、輸家大跌」的兩極化，而決定你在哪一邊的條件，只有一個。

不是全體下跌，是強者更強、弱者崩跌

榊原正幸的核心論點是：日本不動產的總體平均確實呈下跌趨勢，但這個平均數是被大量劣質物件拉低的。優質物件的價格反而會上漲，劣質物件的價格則大幅下跌。兩者差距會愈來愈大。

他把這個現象稱為「優勝劣敗的兩極化」。問題是，什麼叫「優質物件」？榊原正幸的答案是：主要路線大型車站的近站物件。

他特別強調，公車站旁、次要路線的車站旁、或只有普通車停靠（不停特急或急行）的車站旁，都不算。必須是主要路線、大型車站，才符合條件。沒有主要路線經過的區域，不動產價格會持續下跌，他建議不要新購。

徒步5分的希少價值，是徒步10分的4倍

榊原正幸給出了一個幾何學推算，解釋為什麼「近站」的價值遠比直覺想像的高。

日本不動產業界的標準換算是：徒步1分鐘等於80公尺。所以「徒步5分」代表物件位於車站半徑400公尺的圓形範圍內，這個圓的面積是400×400×π＝160,000π平方公尺。「徒步10分」則代表半徑800公尺的圓，面積是800×800×π＝640,000π平方公尺。

640,000π ÷ 160,000π ＝ 4。也就是說，「徒步10分」範圍內可供選擇的物件數量，是「徒步5分」的4倍。物件供給量是4倍，希少性自然只剩四分之一。換個角度說，「徒步5分」物件的希少價值，是「徒步10分」的4倍。

榊原正幸的結論是：選擇近站物件時，標準要設在「徒步5分」，退讓底線是「徒步個位數分鐘」。他在書中提到自己2004年赴青山學院大學任職時的親身經歷：仲介介紹了一間距離校園與澀谷站都是「徒步12分」的物件，他表示不滿意，仲介回了一句「12分已經算很近了，走過去就好啦。」榊原正幸的態度是：租屋也就算了，若是要作為資產購買，就必須堅持近站條件。

近站物件為什麼抗跌？4個理由

他列出近站物件維持價值的理由如下。

理由1：通勤通學方便。
理由2：年老之後不再通勤，但出門購物、就醫、休閒的需求不會消失，近站讓這些活動都更輕鬆。
理由3：近站物件通常同時滿足「靠近學校、醫院、超市、便利商店」等其他居住條件。
理由4：如上述幾何計算所示，近站物件本身的供給量少，希少價值高。

他認為，這4個理由加在一起，讓近站物件成為「所有人都想要、但數量有限」的資產，即使日本整體人口減少，需求集中的效果仍會支撐其價格。

借款買近站物件，10年後賣出的資產試算

榊原正幸在書中提供了一個具體試算例子說明借款購買近站物件的邏輯。

假設以8,000萬日圓買入一間屋齡10年的近站物件，頭期款2,000萬日圓，借款6,000萬日圓，每年還款本金200萬日圓。10年後以同樣的8,000萬日圓賣出，此時借款餘額剩4,000萬日圓。賣出所得8,000萬日圓扣除借款4,000萬日圓，手上剩4,000萬日圓。

他的解讀是：10年間償還的2,000萬日圓本金，因為物件售價沒有下跌，等同於「存在物件裡」，賣出時全數拿回。居住期間支付的利息、固定資產稅、修繕積立金，則是「居住費用」，是使用物件的代價，不影響資產計算。

他強調，這種「借款買入、保值賣出」的邏輯能成立的前提，只有一個：物件的希少價值足夠高，價格不會下跌。而能滿足這個前提的，就是近站物件。

他在書中也提到，未來30年以上日本大概率維持通貨膨脹趨勢，這與1991年不動產泡沫破裂前的「土地神話、自有住宅神話」時代背景相似，因此近站物件「借款也值得買」的結論在他看來成立。

塔式公寓大廈高層，他明確說不適合作為資產

榊原正幸在書中同時列出他認為不適合作為資產持有的物件類型：塔式公寓大廈（タワマン）的高層樓層。他給出5個理由。

理由1：高層的高額定價，主要是反映遺產稅節稅效果，資產的實質價值與售價不對等。且相關節稅優惠正逐年收窄，未來售價面臨下跌壓力。
理由2：即使大樓本身距離車站近，從高層搭電梯下樓需要時間，實際上並非「時間意義上的近站」。
理由3：高層的主要賣點是眺望，但他認為住1年後就會習慣，實際使用價值有限。
理由4：灣岸地區的塔式公寓大廈抗海嘯能力弱。
理由5：塔式公寓大廈持續大量興建，供給增加導致希少價值下降。

東京媽媽日本不動產觀察

「徒步5分 vs 徒步10分希少價值差4倍」這個幾何推算，在東京23區內的實際感受確實明顯。我們接觸過的物件裡，同一條路線、同一個車站，從徒步7分跨到徒步5分，開價往往就出現一個明顯的跳升，不是線性的比例差距。

榊原正幸提到的塔式公寓大廈節稅優惠逐年收窄這點，在台灣持有日本不動產的讀者中也是很現實的問題。2024年起日本對塔式公寓大廈的固定資產稅評估方式已經調整，高層溢價部分的評估值提高，節稅空間確實在縮小。相關的稅制背景可以參考我們整理的塔樓投資值得嗎（節稅優勢消失），以及不動產稅金攻略（購買持有出售三階段）。

參考資料來源：人口減少でも値崩れしにくい物件とは？マネー評論家が重視する"たった1つ"の条件 - ダイヤモンド・オンライン

人口減少下，什麼物件抗跌？理財評論家榊原正幸點出「唯一」關鍵條件