93萬中國人住在日本，最多人靠這行致富

根據日本出入國在留管理廳2025年3月發布的數據，目前日本在住外國人約412萬人，其中中國人超過93萬，相當於日本一個縣的人口規模。這群人在日本從事各種行業，記者中島恵在新書《中國人在日本做什麼》（日經BP）中深入調查，發現不動產業和金融業是中國人最集中、收入最高的領域，部分從業者個人年收已超過1億日圓（約新台幣2,200萬元）。

中國系不動產公司在日本已超過1,000家，多數集中在東京、大阪等大城市，主要服務華語圈客戶。2023年取材時業界估計約500家，如今已翻倍。上野、御徒町、池袋是東京最密集的聚集地帶，WeChat時間軸滑開隨時都能看到物件廣告，小紅書（REDNOTE）上推廣的中國系業者也愈來愈多。

三個創業者的真實路徑

從山東到御徒町：YAK的越水亮

距離JR御徒町站步行數分鐘的YAK（株式会社YAK），從事不動產仲介與買賣。YAK與YAK資產管理、YAK世界貸款、YAK SOLUTIONS、YAK開發同屬YAK控股旗下，YAK控股已於2025年6月在東京證券交易所TOKYO PRO Market掛牌上市。

社長越水亮，1976年生於山東省，山東大學主修日語，2005年來日，歷經日本在地不動產公司後，2019年加入YAK。截至2025年夏季，客戶結構為六成在日本居住、四成來自海外，海外客戶中有六成來自中國、香港、台灣、新加坡。

越水亮在採訪中談到2025年6月東京板橋區爆出「房租漲2.5倍」事件，一棟中國人擁有的老舊公寓大廈突然大幅調漲租金，引發輿論嘩然。他直言：「這種惡劣做法讓我感到憤怒，傷害了日本人的感情，身為長居日本的人，我覺得非常遺憾。」當時正值2025年參議院議員選舉，「外國人問題」是熱門議題，中國人整體形象也受到波及，越水亮對此表示擔憂。

他強調公司選擇上市的理由：「在日本做生意，遵守這個國家的規則和法律是前提，在此基礎上我們希望為日本社會做出貢獻。」YAK也推動電子合約等業務數位化，並將空屋翻新為旅館或店鋪，嘗試參與日本的地方活化。

個人年收超過1億日圓：Worth Land的杉原尋海

同樣在御徒町的Worth Land（ワースランド），社長杉原尋海，1991年生於上海，2011年來日，先後就讀語言學校和專門學校，之後在不動產公司打工，再自行創業。公司員工只有數人，多數業務由她親自負責，個人年收超過1億日圓（約新台幣2,200萬元）。

杉原尋海的客戶群以中國富裕層為主。她說，客戶購買不動產之外，也常會申請「經營管理簽證」在日本開展事業，過程中各種疑問都會找她諮詢，關係早已超出純粹的買賣交易。其中一個典型問題是：「想讓孩子進東京都內的知名小學，計畫在文京區買不動產，請問那一帶學校的氛圍怎麼樣？」不動產公司對許多中國人來說，已成為移居日本的綜合諮詢窗口。

從中古車到宅建士：CHS的呉暁寧

東京大久保有辦公室的CHS，社長呉暁寧，1988年生於山東省煙台，來日後一邊打工一邊在大阪的大學工學部就讀。畢業後進入汽車經銷商，後來轉調東京。25歲時決定自行創業，從中古車買賣起步，在拍賣會批入車輛轉賣給在日中國人，豐田10系的ALPHARD很暢銷，當時一台售價約40萬日圓（約新台幣8.8萬元）。

不動產業是他的第二步。他判斷單價比汽車高、中國人需求大、生意更好做，便先在一家認識的不動產公司打工學習一年，2018年獨立開業。呉暁寧陸續考取宅地建物取引士（宅建士）、旅行業務取扱管理者、二級汽油車整備士、中古車估價師等資格，取得宅建士後才正式全力投入不動產。

根據一般財團法人不動産適正取引推進機構的數據，2005年宅建士考試約24萬5,000人應考，錄取約4萬6,000人，合格率18.7%。呉暁寧說，WeChat上「正在備考宅建士」「考過了！」這類貼文數量相當多，在日中國人考取宅建士的風氣相當盛行。

CHS的業務涵蓋不動產買賣、租賃，以及客戶購入整棟大樓後的民泊（airbnb類短租）營運管理。他說，民泊業務的客戶九成是歐美人、一成是亞洲人。不動產買賣和租賃的客戶，七成是住在中國本土的中國人，三成是在日中國人與非中國本土的華人，以北京、浙江省、廣東省的40至60歲客層居多。

為什麼這行這麼吸引人

業內人士的說法是：「不需要特殊專業知識，進入門檻低，卻能賺到錢。」日本不動產仲介手續費受《宅地建物取引業法》規範，上限為物件成交價的3%加6萬日圓再加消費稅，全業界幾乎一致。中國系業者有時會把3%的部分壓到2%甚至1%，同業競爭因此更激烈，但呉暁寧的態度是：「這是預期之內的事，對客戶來說選擇多，是買方市場。」

新冠疫情前後移居日本的中國人中，也有不少人在中國本來就從事不動產業，來日後自然延續這個方向繼續做。呉暁寧特別提到，晴海旗幟（晴海フラッグ，東京奧運選手村改建的住宅計畫）在中國人圈子裡口碑極佳，「環境好」「是特別的物件」的評價在社群中廣泛流傳，雖然距最近車站有一段距離，對中國買家而言並不構成障礙，銷售成績相當亮眼。

東京媽媽日本不動產觀察

板橋區「家租漲2.5倍」這件事值得台灣房東認識一下背景。日本《借地借家法》對租客的保護程度遠高於中國法規，房東不能隨意調漲家賃，必須符合「經濟情勢變化」「附近行情」等法定條件，且租客有權拒絕並申請調解。中國在地的租賃習慣是貸主強勢，但這套邏輯移植到日本會直接踩法律紅線。台灣房東在日本也一樣要依這套制度運作，漲租要有依據、要走程序，才不會在租客關係上出問題。關於借地借家法的漲租條件與實務爭議，可以參考我們整理的借地借家法、漲租條件、立退料完整說明。

參考資料來源：日本に来て「不動産業界」で儲ける中国人が急増中…「年収は1億円を軽く超える」意外なワケ - 現代ビジネス