公告地價漲幅冠全日本，答案不在東京

2026年7月1日，日本國稅廳公布最新路線價（相続稅等稅務計算基準的土地公告價格）。比較各都道府縣廳所在地的最高路線價漲幅，全國第一名讓很多人意外：不是東京，也不是大阪，而是佐賀市的佐賀車站前中央通り。

這條路的路線價為每平方公尺27萬5000日圓（約新台幣57萬元），較前一年上漲17%，漲幅超過連續41年蟬聯全日本最高單價的東京銀座鳩居堂前（去年單年漲幅約500萬日圓的銀座地，絕對金額仍遠高於佐賀，但今年漲幅百分比輸給了佐賀）。

17%的背後：福岡飯店不夠用，旅客外溢到佐賀

不動產鑑定士淺川博範解釋，佐賀車站前的土地雖然「是車站前」，但價格過去一直偏低，導致分讓公寓等開發案在佐賀有一定的收益空間，對開發商來說具備進場條件。

更直接拉動漲幅的，是飯店用地需求。佐賀車站步行5分鐘的範圍內，目前已有多個飯店建設計劃同步推進。全國連鎖的「超級飯店（スーパーホテル）」預計於2027年冬季前後開業；「APA飯店」也宣布將在現有設施旁興建新館，預定2028年開業。

這波飯店開發潮，背景是福岡都市圈本身的飯店供給不足。淺川鑑定士表示，當旅客無法在福岡市內訂到房間時，從博多搭乘特急列車約40分鐘即可到達的佐賀，自然成為住宿選擇之一。

從都道府縣平均漲幅來看，佐賀縣今年上漲4.5%，全國排名第4，僅次於東京、沖繩、大阪。福岡縣上漲4.2%，排名全國第7。

福岡縣內漲幅最高的單點，依舊是連續46年蟬聯縣內最高路線價的福岡天神 PARCO 前，今年每平方公尺992萬日圓（約新台幣2060萬元），較去年上漲2.5%。

即便與福岡相鄰，佐賀車站前的地價仍明顯偏低。淺川鑑定士指出，目前每平方公尺27萬5000日圓的水準，比福岡縣久留米市還低約10萬日圓，這個低基期加上飯店需求湧入，是今年漲幅暴衝的直接原因。

佐賀市民對這個結果的反應也直白。有市民受訪說：「銀座的地價跟我們的根本不是同一個數量級，但能讓全日本知道縣廳所在地的地在漲，也許是件好事。」也有人說：「意外，想知道原因。」

這次佐賀的案例讓我想到一個常被台灣投資人忽略的觀念：路線價漲幅和市場交易實況之間，有時候落差很大。佐賀的絕對地價仍遠低於福岡，更別說東京，17%的漲幅是從低基期出發的結果，跟東京都心的格局完全不是同一回事。飯店需求是否能持續撐住地價、或者只是短期開發題材炒動，鑑定士也沒有給出結論。

從投資角度切入，路線價影響的是相続稅的稅基計算，對持有不動產的海外房東有直接財務意義。日本不動產各種稅的邏輯（包括路線價如何被用來計算相続稅）如果想搞清楚，可以參考這篇不動產稅金攻略（購買、持有、出售三階段），會比較容易建立整體概念。