上半年數字難看，但管理層說「都在計劃內」

東急不動產控股（3289.T）在2026年11月13日舉行的2027年3月期第二季度法說會上，公布了一份表面難看、管理層卻胸有成竹的財報。上半年營業收入較前年同期下滑8.2%至5,425億日圓，營業利益跌14.2%至677億日圓，歸屬母公司的中間純利益更大幅衰退37.0%至330億日圓。

但財務長強調：「進展順利，完全在計劃線上。」原因在於，投資人導向的物件出售以及分讓公寓大廈的收益認列，原本就集中在下半年計入。以通期預測的進捗率來看，營業利益完成35.6%、中間純利益完成33.0%，符合上下半年偏重下半年的既定節奏。

各部門冷熱不均，沖繩飯店賣了才有面子

上半年各部門表現分歧明顯。都市開發部門是最大拖累，營業利益較前年同期減少254億日圓，僅剩175億日圓。管理營運部門則因沖繩飯店的出售收益挹注，逆勢大增152億日圓至256億日圓。不動產流通部門下滑21億日圓至312億日圓，策略投資部門幾乎持平於虧損6億日圓。

渋谷辦公室租金：自成一個賃料金字塔頂點

法說會中，社長星野花最多力氣講的，是辦公室事業。截至9月底，廣域渋谷圈的空室率為0.2%，月坪均租31,010日圓。2026年度的租約改定全數提高，平均漲幅超過16%，改定後平均合約期間縮短至約3年，確保每年約5%的漲租步調。

星野社長對渋谷的市場定位提出了一套「雙頂點」論：「網路與內容相關企業將渋谷視為最高優先，渋谷已形成獨立的賃料金字塔頂點，與以東京車站周邊為頂點的金字塔並列，東京辦公室市場正逐步移向雙頂點的格局。」他進一步援引數據：日本內容產業的國內市場規模約16兆日圓，海外營收約6兆日圓，規模已與半導體或鋼鐵的出口額相當，政府更訂下2033年達到20兆日圓的目標，作為支撐賃料持續上漲的結構性依據。

商業設施方面，原宿表參道區域的價值提升也有具體數字佐證。在Omocado（オモカド）的租戶替換中，新合約租金較前租戶上漲35%。Google Store、韓國現代百貨公司、Kiryland等文化發信型品牌進駐，帶動整體區域的租金水準。

分讓公寓合約確保率88%，粗利率29%

分讓公寓大廈部分，上半年計入408戶，通期計劃為1,214戶。第二季度末的合約確保率達88%，全年粗利率預計維持29%的高水準。未來的土地庫存（ランドバンク）約8,800戶，其中65%為再開發案件。大崎及北中等預計下一期計入的大型物件已開始銷售，合約進展順利。

東急Livable仲介金額首度登頂業界第一

不動產流通部門由東急Livable（東急リバブル）主導，表現亮眼。2026年3月期的買賣仲介成交金額為2.56兆日圓，較前期增加14.9%；手續費收入為1,094億日圓，較前期增加12.0%，首次拿下業界第一。市場上中古公寓大廈的成交件數放緩、價格漲勢趨穩，財務長則表示：「從都心到郊區皆有廣泛的門市網絡，能靈活因應購買需求的區域移動，持續擴大市占率。」

再生能源加資料中心，管理層說「別人難以模仿」

成長策略中，再生能源事業的組織整併是重頭戲。2027年4月1日起，子公司Riene（リエネ）將吸收合併至Riene Energy（リエネ・エナジー），整合發電事業與非資產型業務（O&M、AM、電力零售等），目標轉型為「綜合能源事業者」。第二季度末的總事業數為337件，定格容量擴大至2,790MW。太陽能板更換作業已有案例顯示發電量可提升25%以上。

星野社長強調資料中心與能源的結合具有獨特競爭優勢：「自己建設大規模電力需求設施、自己發電並供電，這是其他開發商或能源業者難以複製的商業模式。」繼石狩再生能源資料中心之後，目前有複數新案正在評估中。

飯店事業方面，東急Stay新宿（東急ステイ新宿）在9月完成全館翻修，入住率與預約狀況良好，預計GOP（粗營業利益）提升約20%。新增客房已確保超過2,500間。

金利上升的陰影：利息支出一年增加34億日圓

亮眼成長故事的背後，金利（利率）上升的壓力正在累積。上半年支付利息從前年同期的95億日圓增加至129億日圓，增加34億日圓。有息負債總額為1兆9,620億日圓，較上期末增加1,351億日圓。長期借款比率約88%、固定利率比率約92%，安全性尚在，但利率走向是後續最大的收益風險。

通期預測維持2026年5月11日公布時的數字不變：營業收入1兆4,000億日圓（較前期增12.4%）、營業利益1,900億日圓（增13.8%）、當期純利益1,000億日圓（增3.4%），挑戰歷史最高獲利。ROE預計約11%，每股盈餘140.02日圓，全年配息50.0日圓（較前期增2.0日圓），配息率35.7%。

PBR 0.92倍：管理層自己說「評價非常嚴苛」

這場法說會真正的核心，是管理層與資本市場之間的角力。股價淨值比（PBR）目前為0.92倍，跌破1倍，本益比（PER）僅8.5倍。星野社長直言：「ROE在同業中處於較高水準，但PER相較其他公司仍偏低。在利率環境變化下，部分投資人對本公司高效率及獲利成長的持續性抱有疑慮。」他承認市場給出的是「非常嚴苛的評價」，並表示：「將在每次決算中持續以結果說話，並在中期經營計劃更新版中提出能見度更高的事業計劃。」

中期經營計劃2030訂定的2028年3月期目標（營業利益1,700億日圓、當期純利益920億日圓、ROE 9.5至10%），目前預計提前1年超額達成。2027年5月將公布更新版，方向是在追求高成長與高效率的同時，強化對市況波動的抗壓能力。投資人導向物件出售的通期計劃633億日圓中，約六成已確保或內定，其餘四成交涉中。

東京媽媽日本不動產觀察

渋谷辦公室租金16%的改定漲幅，在台灣投資人持有的物件類型中幾乎看不到直接影響，但這個數字透露出一件事：東京辦公室市場的賃料議價能力，現在是物業持有方的，租客幾乎沒有談判空間。0.2%的空室率，代表想換租約的房東，幾乎可以開出條件等租客接受。

對持有住宅出租物件的台灣海外房東來說，辦公室市場的熱度不直接等於住宅租金能同步漲，兩個市場的賃料結構完全不同。住宅租約在借地借家法的框架下，漲租的程序與條件複雜得多，這部分的背景可以參考我們整理的借地借家法、漲租條件與實務爭議。

這份財報另一個值得記住的數字是東急Livable的仲介成交金額：2.56兆日圓，業界第一。台灣投資人在東京買賣物件，對口通常是規模較小的仲介，但大型業者的市場覆蓋範圍與定價能力，會間接影響整體市場的成交速度與議價節奏。東京房市目前的現況分析可以參考 2026 房市警訊這篇，數據更新到今年上半年的交易結構。

參考資料來源：【東急不動産ホールディングス FY2026 Q2 決算説明会】上期営業利益14.2%減も通期最高益見通し維持、オフィス賃料16%増とPBR1倍割れ打開への自負 - BigGo ファイナンス

東急不動產控股上半年營業利益減14.2%，全年仍維持歷史最高獲利預測。辦公室租金漲16%，力拼PBR突破1倍