日本路線地價公布：近畿漲幅最高點在江坂車站前，辦公室需求回流與通膨是主因，專家預期地價將持續上升

近畿整體平均上漲3.2%，寫下2010年後最大漲幅

日本國稅廳於2026年7月1日公布最新路線價（作為繼承稅等計算基準的土地價格指標）。近畿地區整體平均較去年上漲3.2%，是現行計算方式自2010年實施以來的最大漲幅。

近畿路線價最高的地點依舊是大阪市北區角田町的阪急百貨公司前，每平方公尺2,120萬日圓（約台幣450萬元），連續43年蟬聯近畿第一，較去年上漲1.5%。

漲幅最高：吹田市江坂站前18.1%

漲幅最驚人的地點是大阪府吹田市的江坂站前，年漲幅達18.1%，每平方公尺222萬日圓（約台幣47萬元）。

不動產鑑定士住江悠分析，新冠疫情結束後辦公室需求快速回升，是推動這一帶地價上漲的核心原因。他說：「現在在新大阪找空置辦公室已經很難了。需求帶動之下，周邊區域的漲幅也跟著放大。」加上物價上漲與通膨的影響，進一步推升地價。

記者在江坂站周邊採訪當地居民，一名住在附近的女性說：「交通真的很方便，要搭新幹線直接走到新大阪就好，開車的話交流道也有好幾個。」另一名育兒世代的女性說：「這裡沒有什麼高端精品店，但日常生活非常便利，對我來說是最好的地方，根本不想搬走。」

未來最值得期待的區域：箕面市

面對下一步地價上漲的預測，住江悠點名的是大阪府箕面市。他說：「箕面市是非常值得期待上漲、或者長期來看不容易下跌的城市。」

住江悠提到的關鍵，是箕面市推行的「立地適正化計畫」。這個計畫的構想是，把居住區域與學校、醫院等生活服務設施區分開來，再透過公共交通串聯各區，避免無秩序的亂開發，目標是實現人口密度集中的「緊湊型城市」。箕面市已推行這個計畫超過10年，透過功能集約提升了整體便利性。加上市府積極投入育兒政策，箕面市目前已是大阪府內人口增加率最高的自治體。

住江悠說：「人口集中的地方，地價就能維持或上漲；人口流失、城市功能消失的地方，地價就容易下跌。」被問到箕面市近年塔樓增加的現象，他說：「這是在地區計畫下、配合自治體推動的開發，正好反映了箕面市要把居住集中在這裡的強烈意志。」

東京媽媽日本不動產觀察

住江悠這次提到的「立地適正化計畫」，在實務上對海外投資人確實有直接的參考意義。日本全國有很多自治體都有公布這份計畫，但真正有在執行、且人口數字反映出成效的城市並不多。箕面市的案例特別值得注意的原因，是它同時具備計畫文件、實際人口增長數據、以及交通建設三個面向。

對台灣投資人來說，看這類計畫的實際作用，跟看路線價本身一樣重要。路線價是落後指標，反映的是過去一年的變化；立地適正化計畫則是先行指標，決定五到十年後哪些土地會受到保護性開發、哪些會被放棄。如果想進一步理解日本地價形成的底層邏輯，可以參考我們寫過的日本房價為什麼炒不起來，裡面有說明路線價、公告現值與市場成交價之間的關係。

參考資料來源：【路線価発表】「今後の地価上昇に期待」不動産の専門家の見立ては？　近畿の上昇率最大は江坂駅前　背景にオフィス需要の回帰とインフレ、物価高 - ｄメニューニュース