管理員愈來愈難找，管理費愈來愈貴

在東京持有公寓的人，近年幾乎都感受到管理費上漲的壓力。這背後有一個根本原因：管理員老齡化加劇、人力愈來愈難招募，人件費（人工成本）跟著水漲船高。偏偏過去的法規要求管理員必須「每週至少4天、每天日間至少駐在2小時」，這條硬規定讓各管理組合幾乎沒有任何彈性空間去選擇替代方案。

2026年6月23日，世田谷區正式修改條例與規則，廢除了一元房（ワンルームマンション）管理基準中對管理員的這項駐在時間要求。一般社團法人不動産テック協会（PropTech協會，代表理事：滝沢潔、巻口成憲）在同一天向世田谷區頒發感謝狀，並與世田谷區擔當者、媒體記者共同舉辦意見交換會，肯定這次規制鬆綁是「人手不足與管理費高漲時代的先進制度調整」。

硬性規定廢除後，管理組合多了哪些選擇？

過去在「週4天、日間2小時以上」的規定下，許多管理組合即使想導入科技工具，也因為「時間內必須有人駐在」的合規壓力，根本無從把預算挪去其他地方。這次放寬後，各公寓的管理組合可以依照自身實際狀況，自主比較並選擇適合的運營方式。

意見交換會上介紹了一個具體的技術應用情境：透過可遠端操控的智慧門鎖（スマートロック），擁有授權的外部清掃業者或垃圾處理業者可以在無人駐在的情況下臨時進入大樓作業，實現業務分工。過去這種做法因常駐規定而難以合規推行；規制鬆綁後，管理組合可以合法地將「人力駐在時間縮短，其餘交由平板電腦或24小時客服中心補足」這類方案納入正式考慮。

會議中也強調，DX（數位轉型）本身並非萬能，重點在於讓管理組合擁有「合法的選擇空間」。如果5年後發現數位工具不適用，隨時可以回到人力配置。關鍵是制度不能僵化，要能隨現實調整。

官方怎麼說

世田谷區都市整備政策部長佐藤絵里表示，設置管理員駐在規定的原意，是確保垃圾管理、清掃、住戶問題應對等基本管理功能正常運作。近年ICT技術進步、管理手法多元化，即使管理員不在特定時間駐在，也能維持管理功能的條件已逐漸成熟。她強調，這次修改「目的並非降低管理品質，而是讓制度更符合管理現場的實態」。

不動産テック協会代表理事滝沢潔則表示，重要的是在維持管理品質的前提下，讓各公寓能選擇最適合自己的運營方式。他期待世田谷區的做法能成為東京23區乃至全國各地自治體的參考案例，帶動日本公寓管理制度走向更可持續的方向。

修繕積立金不足是更大的警報

意見交換會中也觸及了一個日本全國性的課題：建築費高漲導致修繕積立金（大樓修繕儲備金）普遍不足。討論的核心是，如何透過日常管理成本的效率化，把省下來的預算移轉到維護資產價值的修繕支出上。這個討論背景，正是世田谷區這次放寬管理員駐在要件的政策脈絡之一。

不動産テック協会成立於2018年9月，總部位於東京都渋谷区，主要從事不動產×IT相關業務的調查研究、標準化推動，以及對政府機關的政策建議。

東京媽媽日本不動產觀察

修繕積立金不足這件事，我們在實際持有物件的過程中感受非常直接。建築費這幾年漲得很快，很多公寓在大規模修繕（大規模修繕）前夕才發現積立金缺口，管理組合只能臨時決議追加徵收，對房東來說就是突然多一筆固定支出。世田谷區這次的調整，讓管理組合有空間把部分人件費預算轉移到修繕儲備，這個方向對資產保值是有幫助的。

不過對海外房東來說，管理費和修繕積立金的漲幅，是每年持有成本裡最難預測的部分。如果你正在評估某個物件的長期投報率，這兩筆費用的歷史調整紀錄一定要在買前確認清楚。相關的費用結構說明可以參考不動產稅金與持有成本攻略，裡面有整理購買、持有、出售三個階段的完整費用項目。

參考資料來源：【人手不足・管理費高騰に悩む組合に選択肢を】世田谷区がマンション管理人の「週4日・日中2時間」駐在要件を緩和 - PR TIMES