坪單價一個月跌13%，真的是崩盤嗎？

2026年5月，東京都心三區（千代田區、中央區、港區）的中古公寓大廈成交平均坪單價，從4月的739萬日圓跌至643萬日圓，月跌幅13%。平均成交總價更從1億4616萬日圓（約新台幣2,900萬元）跌至1億1698萬日圓（約新台幣2,300萬元），足足少了20%。圖表畫出來，幾乎像懸崖。

「不動產泡沫崩盤終於來了」的聲音在日本媒體迅速蔓延。但房產顧問沖有人（Yujin Oki）、住まいサーフィン創辦人，直接翻出原始成交資料逐筆分析，得出的結論完全不同。

數字背後：買的物件根本換了一批

首先，成交坪單價跌了13%，但成交總價跌了20%，兩個數字差距意味著什麼？成交物件的平均專有面積從57.5平方公尺縮小到53.7平方公尺，整整少了3.8平方公尺。平均屋齡也從20.6年增加到24.9年，一個月之內老了4.3年。

換句話說，5月成交的那批房子，本來就比4月的更小、更舊。所謂的價格下跌，很大一部分反映的是「買的東西變了」，而不是「同一批房子變便宜了」。

成交件數本身也在萎縮，前月比少了24%。進一步拆分來看，1億日圓以下的物件成交量只減少7%，相對穩定；1億日圓以上的卻減少37%；2億日圓以上減少50%；3億日圓以上更是直接砍去61%。愈貴的物件，消失得愈快。

沖有人接著查了塔樓（建物20層以上）的成交資料。結果是：塔樓成交件數前月比減少47%。成交物件的平均樓層從23.2層降到18.4層，平均總戶數從307戶縮減到216戶。

也就是說，5月的成交市場裡，大規模塔樓的比重大幅下滑，取而代之的是規模較小的非塔樓物件。把這兩類物件混在一起算平均價格，本來就沒有意義，因為比較的根本不是同一個東西。

為了排除物件屬性的干擾，沖有人改用「物件棟別單價」的方式，把2026年5月的成交坪單價，和同一棟物件在2025年的成交坪單價直接對比。

結果：2026年5月，都心三區物件棟別的成交坪單價平均為前年度的105%，是漲而不是跌。107棟納入分析的物件裡，66棟（62%）是值上漲的。

同樣的方法套用到2026年4月：121棟物件裡77棟（64%）值上漲，前年同月比108%。2026年3月：150棟物件裡97棟（65%）值上漲，前年同月比同樣是108%。三個月的數字高度一致，不像是偶然。

沖有人在文中明確指出，都心三區的公寓大廈漲價潮背後，存在一批「轉售黃牛」（転売ヤー）。這批人大量掃購被認為資產性高、預期值上漲的新築物件，再以大幅加價轉賣。

這個局面的轉折點發生在幾個層面：千代田區向不動產協會提出限制轉售的申請；國會審議中也出現「公寓大廈房價飆漲是否與外國人大量購買有關」的質疑，促使國土交通省和金融廳著手掌握實情。最終金融廳對流入這批轉售資金的金融管道進行口頭干預，資金中斷，高價帶的買方市場隨之消失。

這和2020年新冠疫情爆發初期的狀況有幾分相似。當時都區部中古公寓平均成交坪單價一度下跌，翻開原始資料才發現，是投資用單間套房的拋售一時激增，而自住用的分讓公寓大廈成交件數其實在減少、價格並未下滑。6月之後隨著在家工作需求浮現，反而出現了比疫情前更大的漲幅。

同樣地，這次都心三區的價格下跌，在數據上呈現的是：高單價的湾岸塔樓和高額物件成交急速萎縮，相對平價的物件成交維持穩定，混在一起算平均當然往下拉。物件棟別比較的結果顯示，實際成交價格仍在上漲。

都區部整體的中古公寓大廈平均成交坪單價，在2025年5月首度突破400萬日圓大關，此後持續攀升，在2026年3月觸及439萬日圓的高點，4月回落至436萬日圓，5月為423萬日圓，前月比下滑3%。這一段放緩是在整體市場層面，和都心三區的結構性成交組合變化是兩回事。

這篇分析最值得台灣投資人注意的，是「單純平均 vs 物件棟別比較」這個方法論的差距。我們在協助客戶評估物件時，最常遇到的一個情境是：對方拿著某個月的區域平均成交數據說「這邊在跌，現在應該等等看」，但區域平均根本沒辦法告訴你這棟樓本身的走勢。

都心三區的狀況，本質上是高槓桿轉售資金退場後的結構調整，不是自住需求崩潰，也不是物件本身貶值。對長期持有的台灣房東來說，短期成交量萎縮反而可能讓市場回到更健康的狀態，少了黃牛競搶之後，想買優質物件的機會反而出現。

如果想理解日本公寓市場的定價邏輯，以及哪些因素真正影響資產保值性，可以參考我們整理的日本房價為什麼炒不起來，裡面有路線價和公告現值的具體說明，和這篇分析的脈絡直接相關。