【房產投資地雷全揭露】2026年繼承新制重磅來襲！不動產估價翻轉、登記強制義務化、資產傳承策略全面進化，投資人現在不看將來後悔

「買房省繼承稅」這招，2027年起要重新算

在日本持有不動產的台灣投資人，2026年有一件事必須搞清楚。日本政府正在推動繼承稅相關制度的修正，目標直指過去流行的「買貸出用不動產來壓低繼承稅評估額」這個操作。這篇是弁護士山村暢彦（山村法律事務所代表、神奈川縣弁護士會）針對不動產投資人整理的重點，原文刊載於健美家，2026年6月19日發布。

不動產評估值的修正：5年是分水嶺

日本繼承稅計算不動產時，土地以路線價為基準，路線價大約是市場時價的八成左右。建物則用固定資產稅評估額。這兩個數字都比實際成交價低，所以把現金換成不動產，可以壓低繼承稅的課稅基礎，這是過去常見的節稅手法。

2026年度稅制改正方向，是針對「繼承開始前或贈與前5年以內取得、新建的一定範圍貸出用不動產」，不再直接用路線價或固定資產稅評估額，而是改用接近市場成交價的評估方式。適用時間點，原則上是2027年1月1日以後發生的繼承或贈與。

小口化不動產商品（不動産小口化商品）也在修正範圍內，不論取得時間，都將以市場成交價為基礎評估。這類商品過去因為門檻低、又有評估差距可以利用，作為繼承稅對策流行起來，修正後單純依賴「評估差節稅」的效果預計難以延續。

5年以上已持有的貸出用不動產，預計維持原有評估方式。所以這次修正打的是「繼承前趕緊買房壓低評估額」這種短線操作，長期持有的不動產資產規劃並不在否定範圍內。

所有不動產記錄證明制度：家人也不知道的物件，現在查得到了

日本法務局將推出「所有不動產記錄證明制度」，讓人可以一次查出某位登記名義人名下所有不動產的清單。

過去繼承時常見的問題是：家人根本不知道被繼承人在哪裡有不動產，尤其是地方的土地、老舊的繼承不動產、共有持分，連家族都不一定掌握。原本要靠固定資產台帳逐一管轄查找，而且共有名義的情況下，有些部分還查不到。新制度讓繼承財產中的不動產盤點工作變得更容易。

住址變更登記義務化：不改就罰錢

不動產所有者的住址或姓名變更後，必須在一定期間內辦理變更登記，無正當理由拖延，將面臨過料（罰鍰）。

過去住址變更登記被擱置的情況很普遍。新制度上路後，「讓登記資訊保持最新狀態」成為不動產所有者基本的管理義務。對持有多個物件的海外房東來說，這個要求的實務負擔不可小看。

繼承策略的轉變：「持有」之外還要「能交接」

山村弁護士在文章中指出，2026年以後的繼承對策，單純「持有不動產就能節稅」的思維不再適用。不動產仍有其他現金或金融資產沒有的優點，包括路線價和固定資產稅評估額結構、產生租金收入、相對抗通膨等，但操作邏輯要調整。

不動產是難以分割的資產。繼承人有複數時，誰拿哪個物件、要不要支付代償金給其他繼承人、有沒有人能接手管理，這些問題都需要事前處理。物件數量多的話，登記資訊、借款、管理公司合約、修繕履歷、租賃契約內容，全部都要整理清楚，否則下一代根本不知道怎麼判斷。

山村弁護士的建議是：不動產、現金存款、保險、投資信託搭配組合，連代償金和繳稅資金都一起規劃進去，而且要清楚知道哪些物件要保留、要傳給誰、用什麼方式可以管理或出售。這樣才算是真的為下一代設計的繼承策略。

東京媽媽日本不動產觀察

這次修正有一個細節值得台灣投資人特別留意：5年以內取得的貸出用不動產改用市場價評估，打的正是「繼承前短期買房壓稅」這個操作，而不是長期持有的資產規劃。換句話說，如果本來就是以長期收益為目的買進、且已持有超過5年的物件，稅務面的邏輯基本沒有改變。

比較麻煩的是登記義務這塊。住在台灣的房東，住址登記在日本法務局的資訊往往是買房時的地址，後來搬家或換住址就沒有更新。義務化之後這件事變成法定義務，拖延可能面臨過料。台灣人持有日本不動產、又沒有日本常駐地址的情況，實務上要怎麼處理登記更新，建議事先確認清楚。

繼承制度對非居住者的影響，可以參考我們整理的不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），裡面有海外房東比較常遇到的稅務架構說明。塔樓評估額的問題背景，也可以看塔樓投資值得嗎（節稅優勢消失）。

參考資料來源：【不動産投資の落とし穴】 不動産投資家が知っておきたい2026年の相続対策【後編】 ～不動産評価の見直し・登記義務化・承継戦略の時代へ～ - 健美家