月還款多出5.5萬日圓，利息負擔是9年前的3倍

2026年6月，在日本申辦5,000萬日圓（約台幣1,050萬元）、35年期、無獎金還款的房貸，月還款金額是19.9萬日圓，總還款額8,330萬日圓，其中利息就佔3,330萬日圓。

同樣條件在2017年3月試算：月還款14.4萬日圓，總還款6,047萬日圓，利息1,047萬日圓。九年之間，月還款多了5.5萬日圓，總還款多了2,283萬日圓，利息負擔超過3倍。

背後的驅動力是住宅長期固定利率「Flat 35」的借款利率（最低）。2017年3月這個數字是1.120%，觸底後開始反彈，2026年3月升至2.250%，2026年6月更一口氣跳到3.210%，正式突破3%門檻。

房價10年漲了1.5倍，地方城市「億ション」不再是稀奇事

國土交通省公布的不動產價格指數，以2010年為基期100，住宅綜合指數（含住宅地、獨棟住宅、公寓大廈）在2013年3月前長期低於100，2014年12月仍只在103附近。從2015年開始加速：2017年1月110.5、2021年6月120.5、2022年5月130.9、2024年9月140.8、2025年12月148.0，與2010年相比，不動產價格已簡單上漲1.5倍。原文指出，現在的指數還在持續走高。

公寓大廈市場方面，連地方城市都出現「億ション」（開價超過1億日圓的物件），已不是罕見現象。

金融機構融資人員：有人買完就快破產了

東京商工リサーチ（東京商工調查）的報導引用了多位金融機構融資負責人的說法。其中一位指出，「所得中住宅貸款還款比率偏高的借款人，因生活困難導致破產的情況有增加趨勢」，並擔憂後續還會有更多類似案例。

另一位融資負責人提出更具體的警告：「有債務人在沒有考慮物價上漲的情況下，購入了當地高價公寓大廈，結果實質薪資縮水，現在幾乎瀕臨破產。」

原文的分析是：若薪資漲幅能超過利率和物價上漲就不成問題，但現實是實質薪資持續減少。房貸還款成為家計重擔，在水面下陷入生活困境的債務人正在增加。

2026年前5個月，建商倒閉98件，10年來最高

木造住宅建商的倒閉件數急速攀升。2026年1月到5月累計98件，比前年同期增加81.4%，接近翻倍。這98件是過去10年間同期最高紀錄。若拉長到1989年泡沫期以後來看，歷史最高是2004年（金融危機到IT泡沫破裂期間）的172件，目前數字約是那時的一半，但從2022年開始已連續5年高於前年同期。

倒閉原因以銷售不振為主，98件中有70件（佔71.4%）屬於銷售不振，18件（佔18.3%）是累積虧損導致的經營惡化。員工規模方面，5人以下的小型、微型企業佔79件（80.6%），衝擊最為集中。

地區分布上，大阪府、兵庫縣、埼玉縣各8件並列最多，愛知縣6件、福岡縣和神奈川縣各5件，倒閉案例主要集中在大都市圈。

建材成本持續受壓，中東局勢是另一個變數

建商面臨的壓力來自兩側：建築成本因建材漲價和人手不足持續上升，但因同業競爭激烈，無法輕易反映在售價上。新築市場也越來越需要與翻修改裝物件搶客。

原文另外點出，中東局勢的變化可能造成石腦油（ナフサ）、稀釋劑等化學品供應短缺或漲價，進而引發建築材料進一步漲價或交貨延遲，推高施工費用。若此情境成真，倒閉潮加速的機率相當高。

上市建設股普遍走軟，市場在觀望這是調整還是不況前兆

原文指出，從事公寓大廈和獨棟住宅銷售、建設的上市企業，股價整體呈現疲軟走勢。個人破產增加、建商倒閉急增、加上被視為景氣先行指標的股價走跌，這三項訊號同時出現，原文以問句收尾：這是不動產不況的前兆，還是只是暫時性的調整？答案會由市場給出。

面對購屋決策，原文描述的困境是：增加預算、拉長還款期限、改選其他區域、或繼續租屋，每個選項都不輕鬆。越來越多人在觀望「現在到底是不是買點」，這個猶豫本身也直接衝擊建商的銷售。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇報導最值得台灣買方注意的是Flat 35利率在2026年6月跳到3.210%這個數字。台灣人在日本取得房貸的條件和日本本國人不同，大部分沒有永住權的買方仍以自備款購入或透過台系銀行融資，但日本本地利率環境的變化會直接影響日本本地買方的購買力，進而影響市場上的競爭格局和物件定價。本地買方縮手，整體成交量下降，對已持有物件的海外房東來說，未來若有出售計畫，要認真考慮流動性的問題。

建商倒閉的部分，台灣投資人如果有委託建商施工或翻修的計畫，施工前確認對方的財務狀況和合約保障機制比以往更重要。倒閉案中80%以上是5人以下的小型公司，規模小不代表不可信賴，但合約中關於工程完工保障和預付款的條款，這個時間點要特別看清楚。關於在日本當包租公的實務，可以參考在日本怎麼當包租公；日本房貸環境對台灣人的具體影響，可以延伸閱讀台灣人在日本買房貸款攻略。

參考資料來源：個人破産が13年ぶり高水準、ハウスメーカー倒産も急増…不動産市況の「不気味な兆候」 - ダイヤモンド・オンライン

個人破產創13年新高、建商倒閉潮洶湧而來⋯日本不動產市場正在發出「令人不寒而慄的警訊」