港區房價有多誇張？5000萬日圓1年半飆成8億8000萬，這些天價宅到底誰在買

東京都心的房價漲勢停不下來。距離麻布十番站徒步5分鐘的「三田 Garden Hills」（三田ガーデンヒルズ），一間3LDK開價高達8億8000萬日圓（約新台幣1.76億元）。到底是誰買得起這種價位的住宅？順著這條線追下去，浮現的是一群意外的買家，以及撐起這些天價背後一筆來路偏灰的資金。本文摘自記者吉松心（吉松こころ）的著作《貪婪不動產：逼近令和泡沫的熱源》（原題『強欲不動産 令和バブルの熱源に迫る』，文藝春秋）。

完工前就被反覆轉售，價格一路被墊到8億日圓

2021年到2024年間，對那些靠房價上漲輕鬆賺進億級財富的人來說，三田 Garden Hills 是再好不過的標的。

2023年1月前後，橋本智去看了三田 Garden Hills（當地俗稱「三田ガー」）的房。橋本是入行30年的不動產老手，職涯從賣新成屋起家，如今靠不動產投資穩穩賺進龐大租金收入；他像收藏品一樣一間一間買下超一等地的塔樓單位再出租，我私下叫他「塔樓收藏家」。

「第一次去三田ガー的時候，一間82平方公尺的3LDK開價2億5800萬日圓（約新台幣5160萬元），房間還看得到一點東京鐵塔。但我覺得實在太貴，就沒下手。」

事後證明這個判斷錯了。1年半後的2024年9月，同款房型已經以8億8000萬日圓（約新台幣1.76億元）掛牌。也就是說，最早買進的人在完工前就轉售，接手的人再轉售，價格就這樣被一路墊高上去。連橋本這種老手，都沒料到會漲成這樣。

「當時對方說訂金要兩成。換句話說，如果我當初自備約5000萬日圓（約新台幣1000萬元）、其餘做貸款買下來，短短1年半後就硬生生多賺回約6億日圓（約新台幣1.2億元）。」

5000萬日圓，1年半後變成8億8000萬，這種事就發生在東京都港區。連開價5億日圓（約新台幣1億元）的房間，抽籤倍率都飆到30倍。畢竟是「三田 Garden Hills」，買家從不缺、保證賣得掉，於是「有資產的人」愈來愈有錢。在《二十一世紀資本論》裡談貧富差距的皮凱提看了，大概也要嚇一跳。

買下這些豪宅的，是靠疫情融資撐起來的地方富豪

在採訪都內房價飆漲原因的過程裡，還有一件事愈來愈清楚：港區塔樓等東京不動產的買家當中，有不少是地方的法人和企業老闆。

疫情期間，政府推出各種救濟中小企業的方案，其中一項是實質無息、無擔保的貸款，俗稱「Zero-Zero 融資」（正式名稱「新冠特別貸款」），由政府主導，民間金融機構和日本政策金融公庫一起執行。

某不動產公司社長說，他在疫情趨緩那段時間跟銀行聯手，把都心不動產賣翻了。

「銀行很清楚貸款企業的法人帳戶裡有多少錢。看到現金這麼多，就會建議：不如趁現在換成塔樓比較划算。道理很簡單，對銀行來說，與其靠利息賺錢，不如把客人介紹給我、再抽手續費，能多賺幾十倍。」

這位社長就被某大型銀行的業務，介紹了一位中古高爾夫用品店的老闆。對方在緊急事態宣言期間一度歇業、業績下滑，領了持續化補助金和 Zero-Zero 融資；後來疫情反而把高爾夫熱潮點起來，生意好到不行。於是買房的話題就浮上來，在銀行主導下，他花了1億5000萬日圓（約新台幣3000萬元）買下台東區一間近車站的新成屋。

「最高樓層看得到不忍池，那位老闆還很開心地說『拿去出租每個月能多收50萬日圓（約新台幣10萬元）副業收入』。」這位不動產公司社長轉述道。

銀行從這筆交易收到的手續費，是成交金額的3%、450萬日圓（約新台幣90萬元）。比起賺利息，又快、金額又大。

這種「本業以外」的買房，特別常在地方聽到。地方中小企業去買跌價風險低的都心住宅，甚至被講成是「投資的王道」。這股動向，毫無疑問是把港區乃至整個東京新成屋價格往上推的重要原因之一。

築地本願寺旁邊的「Premist 東銀座築地」「Atlas 築地」，也都是法人業主一次持有好幾戶的物件。拿去出租，每戶每月可期30萬到50萬日圓（約新台幣6萬到10萬元）租金收入，未來還能賺增值。畢竟築地、銀座是世界級的品牌，想脫手時穩穩比買價更高、會有外國人接手，於是愈買愈順手，2戶、3戶、4戶地往下買。

這些企業主即斷即決、現金掃房，對賣方也很方便；而這種成交件數一多，真正想自住的人能買的物件就愈來愈少，把「好東西很快就被買走囉」這種業務話術變成了現實。

作者本人也是經營者，並非不懂本業之外有一筆穩定收入有多可貴，有時甚至覺得那是社長該做的避險。但銀行本來該做的事，不該是兜售這種副業。

42兆日圓的疫情融資，到底流去哪裡了？

經濟學者野口悠紀雄在著作《戰後日本經濟史》裡寫過：80年代後半的那場泡沫，並不是單純因為日本銀行寬鬆貨幣就膨脹起來的。泡沫背後，是世界經濟的變化讓製造業資金需求下降，而金融機構（尤其是長期信用銀行）沒有去升級自己的商業模式，反而一頭栽進不動產投機。

當年的泡沫，是不是又重演了一次？總之，都心住宅成了過剩資金的去處。政府為因應新冠所準備的「新冠預備費」12兆日圓（約新台幣2.4兆元），根據《日本經濟新聞》報導，其中9成以上至今搞不清楚具體花到哪裡去。連疫情中硬辦的東京奧運、那筆1兆7000億日圓（約新台幣3400億元）經費，都讓人懷疑裡頭是不是藏著不透明的支出。

前面那位不動產公司社長，這樣談 Zero-Zero 融資的功與過：「聽金融機構的人說，國家給了『要貸出多少』的數字目標，所以他們就拚命放款。如果當初的指示換成『想辦法讓倒閉件數降幾成，再決定怎麼放款』，這些錢應該就會分到真正辛苦的人手上了吧。雖然我們是被讓著賺了一筆啦。」

Zero-Zero 融資的總額，高達42兆日圓（約新台幣8.4兆元）。根據日本中小企業廳的資料，到2022年9月受理截止為止，大約累積了245萬件的放款實績。

對台灣買家的啟示

這篇真正值得看的，不是「東京房價漲了多少」，而是價格是怎麼被一層層「墊」上去的。同一種3LDK，從5000萬日圓級距被反覆轉售、一路推到8億8000萬，靠的不只是真實的居住需求，還有一大筆在疫情期間放出來、最後去向不明的資金。

對台灣買家，有三件事值得記著。第一，分清楚「起漲點」和「接盤點」：在價格已經被反覆轉售墊到鏈條尾端時才進場，很可能你就是最後一棒。第二，看清楚買盤的性質，是真的自住、收租需求，還是企業拿閒置現金在擊鼓傳花。第三，當「好東西很快就被買走囉」這種話術出現時，先冷靜問一句：這波買氣到底是真需求，還是熱錢。熱錢退潮的時候，最先沒人接的，往往就是當初被墊到最高的那種房型。