【日本稅改大地震】2027年重磅修法來襲！死前急買出租房產避稅、小額不動產份額節稅漏洞遭全面封殺，你的繼承規劃還有效嗎？

持有出租用不動產來省繼承稅？這條路從2027年起大幅收窄

許多在日本持有不動產的台灣人，選擇購買出租用公寓大廈的理由之一，正是繼承稅的節稅效果。用現金繼承，課稅基礎是現金面額；換成不動產，靠路線價評估加上借家權折扣，課稅金額可以大幅壓低。這套做法在日本行之多年，但2026年度稅制改正已正式出手，從2027年1月1日起，有兩類情境會直接改用「市場實際交易價格」來課稅，而非過去的路線價評估。

改制一：繼承前5年內購入的出租用不動產，課稅基礎改為實際交易價

過去，繼承人只要在過世前不久購入出租用公寓大廈（マンション）或公寓（アパート），就能在繼承時享受路線價評估加借家權折扣，讓課稅評估額遠低於市場價格，有效壓低繼承稅。這個操作空間，在新制下將大幅縮小。

改制後，凡是在繼承開始前5年以內購入或新建的出租用不動產，原則上一律以「課稅時點的通常交易價額」（接近市場實勢價格的金額）來計算繼承稅評估額。稅法上設有一個緩衝：若課稅上沒有明顯弊害，可以改用以交易價格為基礎、再考量地價變動後計算出的金額的80%來評估。

適用時間點是2027年1月1日以後發生的繼承、遺贈或贈與所取得的財產。要留意的是，依通達改正日期不同，部分出租用不動產的適用結果可能有所差異。

改制二：小口化不動產商品，無論何時取得一律改為實際交易價

近年在富裕層之間流行的小口化不動產投資商品，也被這次改制直接點名。所謂小口化不動產，是把一棟不動產切割成多個投資單位，讓多位投資人共同持有，按持有口數分配租金收入與出售收益，特色是門檻低、可少額投入。這類商品在金融商品交易法框架下販售，但過去在繼承稅評估上被歸類為不動產，適用路線價評估，與市場價格之間存在明顯落差，因此成為繼承和贈與的節稅工具。

新制對小口化不動產的處理方式更為直接：不論取得時間早晚，一律改用「通常的交易價額」課稅。具體評估順序如下：

• 由事業者（販售公司）等依出資者要求所提示的適正處分價格或買回價格
• 事業者掌握的適正買賣實例價格
• 定期報告書等記載的不動產價格等參酌計算的金額
• 以買回價格為基礎，考量地價變動等計算後金額的80%

若前三項均無適用依據，則準照出租用不動產的方式評估。適用時間同樣是2027年1月1日以後的繼承或贈與。且小口化不動產的規定更嚴：只要是2027年1月1日以後取得，不論取得時期為何，均納入新制範圍。

2026年底搶先贈與，不一定划算

辻・本郷稅理士法人在這篇文章中特別提醒：有些人為了在新制生效前搶先完成贈與，打算在2026年（令和8年）底趕快行動。但這樣的「搶先贈與」，綜合考量其他財產狀況與未來繼承稅負擔後，不見得對當事人有利。稅理士的建議是，必須根據本人與受贈人的財產結構、生活環境、家族關係等具體條件，謹慎評估後再做決定。

東京媽媽日本不動產觀察

這次改制對台灣人的影響，在小口化不動產這塊特別值得留意。過去確實有台灣投資人透過小口化商品進行贈與規劃，因為門檻低、評估折扣又大，對資產規模不到足以購入整棟物件的人來說是條捷徑。但新制從2027年1月1日起，只要是當天以後取得的小口化不動產，全部一律改用市場交易價課稅，這個節稅空間基本上消失了。

另一個需要注意的細節是「5年」這條線。如果你現在名下有出租用不動產，而且持有已超過5年，這次改制對你的繼承稅評估方式沒有直接衝擊，路線價加借家權折扣的計算基礎理論上仍然適用。但若是2022年以後才購入的物件，到2027年繼承發生時，就可能落在「5年以內」的範圍，要及早和日本的稅理士確認個案的適用情況。日本不動產的稅制架構和台灣差異很大，完整的三個階段（購買、持有、出售）稅負規劃可以參考不動產稅金攻略。折舊節稅這塊也要特別小心，業者有時會用節稅話術推銷對投資人不利的物件，相關風險整理在折舊節稅陷阱這篇。

參考資料來源：令和9年の改正に要注意！ 相続直前の貸付用不動産取得と小口化貸付用不動産スキームにメス ｜ 税務トピックス - 辻・本郷 税理士法人