台灣人投資日本不動產，真的容易賠錢嗎？一篇講清楚成本與風險的分析
日本買房熱潮背後，台灣媒體罕見地潑了一桶冷水
2026 年 5 月 4 日，台灣媒體《網絡溫度計》（DailyView）刊出一篇討論台灣人投資日本不動產風險的文章，在日本引起轉載關注。報導指出，在日圓貶值的背景下，台灣人對日本不動產的興趣持續升溫，但若用台灣的投資邏輯套用到日本市場，很可能因為高額持有成本與匯率損失而賠錢。
文章還提到了知名作家吳淡如的案例：她曾持有日本永住權，但因日本政府法規趨嚴、行政手續繁瑣，最終選擇放棄永住資格（東京媽媽編按：此為日文原文敘述，但應該是放棄申請永住，非放棄永住資格）。這個案例在台灣網路上引發廣泛討論，讓不少人重新審視「在日本持有資產」的現實代價。
台日房產邏輯根本不同：台灣買增值，日本買現金流
這篇報導點出了一個核心問題：台灣人習慣把不動產視為「等升值」的資產，買進去放著等漲。日本市場的邏輯恰恰相反，建物被視為消耗品，隨時間折舊，市場定價預設建物價值下降，獲利主要來自租金收入而非資本利得。
這個根本的投資邏輯差異，是台灣投資人進入日本市場最容易忽略的第一關。
持有期間的強制支出，比台灣多很多
報導詳細列出日本特有的持有成本結構：
固定資產稅與都市計畫稅：每年持有期間必繳，依物件評定價值計算。
修繕積立金：公寓大廈的修繕基金，隨建物老化會定期調漲，台灣投資人對這個項目普遍陌生，常低估其長期負擔。
管理代行手數料：委託管理公司收租的費用，通常按租金比例收取，長期下來對實際收益影響顯著。
計算實際投報率時，這些強制支出都必須從租金收入中扣除，帳面上看起來漂亮的毛投報率，扣掉之後可能大幅縮水。
賣出時的稅負與費用，比想像中重
持有不到 5 年就賣出，日本課徵的短期讓渡所得稅率相當高，對非居住者來說還有源泉徵收制度，賣方在過戶完成前必須預扣一定比例的稅款。此外，賣出時還需支付：
仲介手數料
印花稅
司法書士費用
稅理士費用
這些加總下來，短期轉手的獲利空間會被大幅壓縮，甚至出現帳面獲利但實際虧損的情況。
最大風險：租金和賣價都是日圓，但你的成本是台幣
報導將匯率風險列為最大隱憂。台灣投資人當初用台幣換日圓進場，未來收到的租金和售屋款項都是日圓。若日圓持續疲弱，換回台幣時會面臨實質損失，即便物件本身的日圓計價沒有下跌。
這篇文章最後的結論是：日本不動產適合「計畫持有 5 年以上」、「有意願長期持有日圓資產」的投資人，作為一種安全資產配置工具。對於短期獲利導向或沒有規劃長期持有的投資人，日本不動產很可能成為「高額的學費」。
東京媽媽日本不動產觀察
這篇報導講的方向大致正確，但有一點我們在實際交易中觀察到的，文章沒有特別點出來：修繕積立金的漲幅問題，遠比多數台灣買方預期的嚴重。很多人在評估物件時看到的是「現在的」積立金金額，但日本國土交通省的長期修繕計畫指引，幾乎都預設積立金會隨屋齡分段調漲。我們看過不少案子，10 年屋齡以後每個月的積立金翻了一倍以上，讓原本勉強打平的現金流直接變成負數。買進前一定要拿到管理組合的長期修繕計畫書（長期修繕計画）確認調漲幅度，而不是只看目前的月繳金額。
關於日本和台灣不動產投資邏輯的根本差異，以及投報率數字背後的陷阱，可以延伸閱讀 台日房地產市場大不同、投資思維對比；如果你也在評估日圓貶值是不是進場時機，日圓貶值是進場時機嗎（5 個判斷） 有比較完整的框架可以參考。
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