日本不動產交易額穩健 2025下半年維持3.4兆日圓高檔

主要資產成交火熱 私募基金與外資持續進場

根據日本不動産研究所最新調查，2025年下半期的日本不動産交易市場規模約3.4兆日圓（約新台幣660億元），與前年同期持平，維持高檔水準。這是繼2024年上期的3.9兆日圓、2025年上期的4.1兆日圓後，國內不動産投資市場再次展現韌性。

交易結構改變 主力用途資產重新成為市場焦點

調查分析了2001年上期以來約4萬筆交易案例。值得注意的是，2025下期辦公大樓、住宅、商業設施、物流與飯店等主要5類資產的交易占比超過8成，成為市場主流。相較2025上期因數據中心等大型投資而出現「其他」資產占比較高的現象，市場重心已回歸到傳統核心用途資產。

這反映出投資人策略的調整。在利率波動較大、市場不確定性增加的環境下，投資人傾向於聚焦在變現性強、租賃需求穩定的主力資產。

投資主體生態改變 私募基金超越上市REITs

交易主體的變化也很明顯。過去2021年之前，上市REITs（J-REITS）持續淨買超，但自2024年起，私募REITs的買超規模已遠超J-REITs。同時，私募基金等資金管理機構也重新轉為買超，一般企業法人則呈現買賣均衡。日本不動産研究所評估，即使進入2025年，各投資主體的積極度仍高，市場呈現「群雄割據」的格局。

外資買氣回溫 連續3期買超

外資買家也成為市場重要支撐。外資取得金額在2007年上期曾達約9,100億日圓的高峰，2008年金融海嘯後大幅下滑。隨著金融寬鬆政策啟動，外資活動逐漸回溫。2022年上期甚至達到約1兆日圓的規模。

儘管2023年下期與2024年上期因利率上升與海外市場惡化而連續賣超，但隨著海外利率漲幅趨緩，大型交易案件增加，外資從2024年下期轉為買超，2025年下期更是連續第3期維持買超，儘管期間出現更多售案，外資對日本市場的信心明顯恢復。

展望：資金流向漸趨穩定

整體而言，當前日本不動産投資市場受到三股力量支撑。首先是資金重新流向主要資產類別，其次是私募REITs與其他私募基金的積極參與，第三是外資買家重啟進場。雖然利率變動與海外市場仍存在不確定性，但2025下期的數據顯示，市場的交易深度與投資資金的廣度都在穩步擴大。

對台灣投資人而言，這意味著日本不動産市場仍保持充分流動性，無論是公寓大廈、辦公或商業設施，主流資產都有足夠的買方接盤能力，這對資產出場與長期持有都是有利的信號。

參考資料來源：不動産取引、25年下期も約3.4兆円と高水準維持 主要5アセットで8割超 日本不動産研究所調査 - jutaku-s.com