「人在台灣、房在東京，我到底要跟日本國稅廳打幾次交道？」這是我們最常被問的問題之一。答案其實可以畫成一張地圖：買、持有、出租、賣、繼承，五個階段，各有各的稅。先給你全景，再一站一站拆。
| 階段 | 主要稅目 | 重點數字 |
|---|---|---|
| 買 | 不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅 | 取得稅約 3% 到 4%（以評價額計） |
| 持有 | 固定資產稅、都市計畫稅 | 1.4% 加 0.3%（以評價額計，住宅用地有大幅減免） |
| 出租 | 源泉徵收、所得稅（確定申告） | 法人租客預扣 20.42%，申告後多退少補 |
| 賣 | 讓渡所得稅、買方預扣 | 非居民長期 15.315%、短期 30.63%；買方預扣售價 10.21% |
| 繼承・贈與 | 日本遺產稅、贈與稅 | 基礎扣除 3,000 萬日圓加每人 600 萬，最高 55% |
先搞清楚：你是居住者還是非居住者
日本稅法的分界不是護照，是居住實態。在日本有「住所」（生活本據）、或連續 1 年以上有「居所」的人是居住者，其他都是非居住者。一年飛日本幾次、每次住幾週的台灣投資人，生活重心明顯在台灣，原則上就是非居住者。
這個身分決定後面每一站的規則，特別是出租與賣屋的預扣制度，都是衝著「人不在日本、稅收不到」設計的。
第一站：買的時候
先講一個很多人意外的事實：日本對外國買家沒有任何附加稅，也沒有限購。新加坡、加拿大、澳洲近年都對外國買家加稅或設限，日本的取得成本對外國人和日本人一視同仁。
要付的主要是：
- 不動產取得稅：以評價額計，稅率約 3% 到 4%（住宅與土地目前適用 3% 的輕減稅率）
- 登錄免許稅：所有權移轉登記，稅率依標的與時限性輕減措施而異
- 印紙稅：依契約金額分級
- 仲介手數料：法定上限「成交價 3% 加 6 萬日圓」再加消費稅
全部加起來，中古住宅的購入雜費常落在房價的 6% 到 10% 之間。想抓自己的數字，用購屋成本計算機跑一次，買房流程本身則看 日本買房完整流程。
第二站：持有的時候
每年 1 月 1 日的登記名義人會收到固定資產稅（1.4%）加都市計畫稅（0.3%）的稅單，稅基是約市價 7 成的評價額，住宅用地還有 1/6 的課稅標準特例。這一塊我們單獨寫了一篇 固定資產稅完整指南，含東京 23 區的額外減免與空地陷阱。
非居民的重點只有一個：稅單寄不到台灣。指定納稅管理人代收代繳，是讓這件事不出事的標準做法。
第三站：出租的時候
兩條規則記住就好：
- 法人租客付租金給非居民時，會先預扣 20.42% 再匯款；自然人租客不會預扣。細節在 20.42% 源泉徵收完整指南。
- 不管有沒有被預扣，有租金收入就要在每年 2 月 16 日到 3 月 15 日做確定申告。把管理費、修繕費、固定資產稅、借款利息、折舊等經費抵掉後算實際稅額，跟預扣額多退少補。所得稅率是 5% 到 45% 的累進（另加所得稅額 2.1% 的復興特別所得稅），非居住者不課住民稅。
多數小型房東抵完經費後，實際稅率遠低於 20.42%，所以「懶得申告」等於自願多繳稅。折舊是其中抵最大的一塊，但它是雙面刃，賣屋時會反咬一口，先看折舊的陷阱再決定怎麼用。稅額想先抓個底，用租金所得稅計算機。
第四站：賣的時候
讓渡所得（售價減取得費減讓渡費用）另外課稅，跟租金所得分開算。兩個關鍵：
一、5 年是分水嶺，而且用「賣出年的 1 月 1 日」判定。 2021 年 6 月買的房子，2026 年 6 月賣，實際持有滿 5 年，但以 2026 年 1 月 1 日時點計算未滿 5 年，還是算短期。想卡長期稅率的人，這個日期算法一定要先弄懂。
二、非居住者的稅率其實比居住者低。 讓渡所得稅率裡有一塊是住民稅，非居住者不在課稅對象內：
| 持有期間 | 居住者 | 非居住者 |
|---|---|---|
| 短期（5 年以下） | 39.63% | 30.63% |
| 長期（超過 5 年） | 20.315% | 15.315% |
另外，非居民賣屋時買方原則上要預扣售價的 10.21% 繳給國稅廳（買方買來自住且價金 1 億日圓以下可免），隔年申告時結算退補。賣屋前先用讓渡所得稅計算機跑一次，含折舊回沖的效果一起看。
第五站：繼承與贈與
最容易被忽略的一站。日本境內的不動產，不論持有人是哪國人、住在哪裡，原則上都在日本遺產稅的課稅範圍內。 基礎扣除是 3,000 萬日圓加每位法定繼承人 600 萬日圓，超過部分累進課稅，最高 55%。贈與同樣有贈與稅。
台灣那邊還有台灣的遺產稅規定，兩邊制度疊在一起，事前規劃的價值遠大於事後補救。中山美穗的案例把日本遺產稅的實際運作展示得很清楚，可以看這篇拆解。持有結構要不要用法人，則是另一個大題目：法人買房 vs 個人買房。
非居民的三件基本功
- 指定納稅管理人：稅單、申告、退稅全部需要日本境內的對口，沒有他整個流程卡住。角色與挑法看納稅管理人完整說明。
- 記住申告行事曆：每年 2 月 16 日到 3 月 15 日申告前一年度所得。文件（源泉徵收票、經費單據、租賃契約）平時就要留。
- 每個階段先試算再決策：買之前算取得成本、持有中算現金流、賣之前算讓渡稅。工具都是免費的，全部在這裡。