買了日本房子之後，每年一定會跟你見面的就是這張稅單：固定資產稅與都市計畫稅（日文常合稱「固都税」）。很多台灣屋主第一年收到時有兩個反應：一是「怎麼有兩個稅？」，二是「咦，比想像中便宜？」。兩個反應都對，因為這套稅的重點不在稅率，而在稅基與減免的設計。
這是什麼稅、誰要繳
固定資產稅是市町村稅（東京 23 區比較特別，由東京都課徵），對象是每年 1 月 1 日時點的土地、建物登記名義人。跟國籍無關、跟你人住哪裡無關，台灣人非居民照樣課。
| 項目 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 固定資產稅 | 1.4%（標準稅率） | 絕大多數市町村採用 1.4% |
| 都市計畫稅 | 上限 0.3% | 市街化區域內的不動產才課，東京 23 區為 0.3% |
兩個稅都是「課稅標準額 × 稅率」，關鍵在課稅標準額怎麼來。
稅基不是市價：評價額怎麼來
計算基礎是「固定資產稅評價額」，土地大約是公示地價的 7 成，建物則以再建築價格為基準、隨屋齡逐年遞減。評價額每 3 年全面重新評價一次（評価替え，最近一次是 2024 年度，下一次是 2027 年度）。
所以「1.4% 很重」是個錯覺：1 億日圓市價的物件，土地評價額可能只有 7,000 萬左右，套上住宅用地特例之後，課稅標準又再縮一大截。
順帶一提，日本的持有稅制刻意讓「養房」有感，這正是日本房價不容易被純炒作推起來的結構性原因之一。這個邏輯我們在為什麼日本房價炒不起來裡拆過，可以搭著看。
住宅用地特例：1/6 是怎麼回事
只要土地上蓋著住宅（自住或出租都算），課稅標準就打折：
| 土地類型 | 固定資產稅課稅標準 | 都市計畫稅課稅標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（每戶 200 ㎡ 以下部分） | 評價額 × 1/6 | 評價額 × 1/3 |
| 一般住宅用地（超過 200 ㎡ 的部分） | 評價額 × 1/3 | 評價額 × 2/3 |
東京 23 區還有一層自家優惠：小規模住宅用地的都市計畫稅稅額再減半（東京都獨自的輕減措施）。買 23 區公寓的人，土地持分幾乎都落在小規模住宅用地的範圍內，等於自動享有最大減免。
反過來說，這個特例也是「空地稅金陷阱」的來源：把老屋拆掉變更地，特例消失，土地稅負會一口氣跳升數倍。放著不管的老屋如果被認定為「特定空家」，同樣可能被取消特例。考慮買老屋或繼承老家的人，這一條要先算進去，我們在日本空屋購買檢查清單也提過這個坑。
新築減額：3 年後稅單跳高不是漲價
新築住宅另外有一段蜜月期：住宅部分 120 ㎡ 以內，固定資產稅稅額減半，一般住宅 3 年、3 層以上的耐火與準耐火建築（多數 RC 公寓）5 年。
實務上最常見的誤會就是「第 4 年（或第 6 年）稅金暴漲」。不是市府亂調，是優惠到期回到原價。買新成屋抓現金流的時候，記得用「減額結束後」的稅額來抓長期持有成本，不要用第一年的稅單。
什麼時候繳、怎麼繳
納稅通知書每年 4 月到 6 月間寄出（東京 23 區為 6 月），分 4 期繳納（東京 23 區為 6 月、9 月、12 月、隔年 2 月），也可以一次繳清。管道包含口座振替、銀行、信用卡、超商等，各市町村略有差異。
非居民的實際問題只有一個：稅單寄不到、或寄到了沒人處理。逾期會生延滯金，累積久了甚至可能被扣押。標準解法是指定納稅管理人，稅單直接寄到日本境內的代理人，由代理人代繳。納稅管理人在非居民稅務裡扮演什麼角色，這篇有完整說明。
房東視角：這筆稅可以抵
出租物件的固定資產稅與都市計畫稅，可以全額列入不動產所得的必要經費，跟管理費、修繕費、折舊並列。做確定申告的時候記得放進去，尤其是被預扣 20.42% 源泉徵收的房東，經費抵得越完整，退回來的越多。折舊怎麼抵最有感，可以看折舊的陷阱。
另外，買賣交屋時的「固都稅精算金」對買方而言不是稅金，是購入代價的一部分，記帳時別直接當稅金費用處理。