為什麼會被扣 20.42%？
日本所得稅法把「非居住者」定義為一年內在日本實際居住未滿 183 天的人。非居住者在日本取得的「不動產所得」（租金扣費用後的淨利）原則上要在日本課稅，國稅廳怕你拿到租金後跑回台灣不申報，就先請承租方在匯款前預扣。
預扣稅率：
| 項目 | 稅率 |
|---|---|
| 所得稅 | 20% |
| 復興特別所得稅 | 0.42% |
| 合計 | 20.42% |
注意預扣是「對總租金」扣，不是對淨利扣。後續做確定申告時才會結算真正的稅額。
誰會幫你預扣？
只有「法人」承租人。
- ✅ 法人租客（公司租你的房子當社宅、辦公室、店面）→ 每月匯款前自動扣
- ❌ 自然人租客（個人租你的房子住）→ 不扣，你年底自己申告
實務上台灣房東持有的東京 1LDK 多半租給日本上班族個人，這種情況一年下來沒有任何預扣，但「不預扣 ≠ 不用申告」，你還是要做確定申告。
預扣的錢怎麼拿回來？
兩個前置動作：
- 指定納稅管理人（必須是日本境內個人或法人）
- 每年 2 月 16 日到 3 月 15 日完成確定申告
把租金收入 - 折舊 - 修繕費 - 管理費 - 固定資產稅 - 借款利息等費用後，算出實際應納稅額。若預扣金額 > 實際稅額，差額退稅。
常見踩坑
- 沒指定納稅管理人 → 國稅廳沒對口可以收件，整個確定申告卡住。
- 沒拿到法人租客的「源泉徵收票」 → 你無法證明被扣多少，退稅文件不齊。
- 以為自然人租客也會幫忙扣 → 沒人扣等於你年底要一次自己補繳，現金流殺手。
- 把租金總額當所得直接報 → 沒抵掉折舊與費用，結果稅額暴衝。
結語
20.42% 不是「真的要付」的稅率，而是「先扣著等你來申告」。台灣房東不要看到帳上短少一截就慌，但也別以為一切會自動處理：納稅管理人 + 確定申告兩個動作做齊，這筆預扣才會回流。