房價愈高，反而有人被迫賣房還債

2025年，全日本因貸款無法繳納等原因被送上法拍的不動產件數超過1萬2,000件，連續兩年增加。專家直指，物價飆漲與不動產價格高騰的雙重壓力，讓愈來愈多人開始撐不住自己的房子。

同一天，NHK另一則報導顯示，2026年4月首都圈新築公寓（マンション）平均開價來到8,736萬日圓（約台幣1,800萬元），比前一年同期上漲超過24%。買得起的人繼續追價，還不起貸款的人則被推進法拍市場，這兩個現象同時發生在2025至2026年的日本房市。

法拍件數為什麼連兩年增？

日本的不動產競賣（法拍）流程是：屋主無法按時償還房貸，銀行向法院申請強制執行，物件由法院公開拍賣。件數上升，代表撐不住房貸壓力的屋主正在增加。

專家分析，背後有兩個同步發生的壓力：第一是物價上漲壓縮家庭實質收入，每個月能用來還貸款的錢變少；第二是不動產價格本身的高漲，讓當初以高價買入的屋主，面對升息或收入下滑時幾乎沒有緩衝空間。買在高點、收入沒跟上、物價又吃掉剩餘資金，三個條件疊在一起，還款壓力就會在這個時間點集中爆發。

法拍件數上升，通常代表市場上將出現一批以低於市價成交的物件。法拍物件的起標價多數設定在市場行情的60%至80%，對有資金、有耐心研究程序的買方而言，是取得折價物件的管道之一。

日本的不動產競賣由各地方裁判所（地方法院）主導，外國人與法人均可參與投標，但實務上有幾個門檻：物件無法在成交前進入內部查看、部分物件有佔有人問題需要自行處理、付款期限也比一般交易短。投標前的盡職調查難度比普通中古物件高出許多。

另一個角度是持有風險的訊號。法拍件數連兩年增加，加上日本央行自2024年起逐步調升政策利率，房貸族面對的還款壓力只會隨利率走高而加重。對於正在評估以貸款購買日本不動產的台灣買家，這組數據提示的是：在物件本身的報酬率試算之外，利率變動對長期還款能力的衝擊，是必須同時納入計算的變數。

法拍件數回升，很容易被解讀成「日本房市出現裂縫」，但從交易面來看，現階段的1萬2,000件放到全日本的房屋存量裡，比例仍屬偏低。真正值得盯住的，是這個數字接下來的走向，尤其是日本央行如果在2026年繼續升息，浮動房貸族的月繳金額會同步上升，法拍件數有可能以更快的速度累積。

對台灣買家來說，法拍市場的參與門檻不低，但「法拍件數增加」這個訊號對一般交易市場也有間接影響：屋主的議價意願可能隨還款壓力上升而鬆動，特別是持有多年、希望趁高點出場的賣方，部分人會開始接受比開價低的條件成交。這種賣方心理的微妙變化，通常比公開統計數據早幾個月反映出來。

關於日本不動產市場的整體走勢與外資動向，可以延伸閱讀我們整理的 2026 房市警訊：台灣登頂東京外資、都心短期轉手創新高；如果你正在評估是否以貸款方式進場，台灣人在日本買房貸款攻略裡有台系銀行條件與利率的完整整理。