3000億日圓總部大樓易手內幕：電通、Hulic、海外基金各打什麼算盤，不動產基金獲利結構一次拆解

一棟辦公大樓，三個買家，3000億日圓怎麼流動的

2021年12月，日本廣告龍頭電通集團宣布出售位於東京汐留的本社大樓，交易金額約3000億日圓（約新台幣6,600億元），是日本辦公大樓市場規模數一數二的大型案件。買方是以ヒューリック（Hulic）為核心的聯合體（由多家企業為單一不動產項目組建的合作團隊）所設立的特別目的公司（SPC）。交易完成後，這棟大樓最終流向加拿大投資基金Brookfield。

這筆交易採用的是「售後回租」（Sale and Leaseback）模式：電通把大樓賣出去，同時繼續以承租人身分留在同一棟樓辦公，合約期限約11年。賣了、收了錢、辦公室沒動，對電通日常營運的影響降到最低。

三家公司，各自的算盤

這個交易結構，本質上是三方同時達到各自目的。

電通的角度：手上一棟龐大的不動產資產，與其把資本鎖在磚頭和混凝土裡，售後回租讓它把3000億日圓的現金解放出來，同時保住辦公空間不必搬家。所有權和使用權被切開，兩件事分開處理。

ヒューリック的角度：作為主導聯合體的不動產公司，負責主導設立SPC完成收購，再接入Brookfield這個最終買方，從中扮演結構中間方的角色。原文對ヒューリック在後續的具體安排揭露有限，更詳細的部分在原文付費牆後段。

Brookfield的角度：這家加拿大基金最終成為大樓的持有方。電通簽了長達約11年的租約，對基金而言等於鎖住了長期穩定的租金收益，資產品質和租客信用都有一定背書。

不動產基金怎麼從這種交易裡賺錢

原文以這個案例說明不動產基金的收益結構，核心邏輯分三段：取得、運用、出售。

• 取得階段：透過SPC這個特別目的公司完成收購，資金結構可以拆分，財務上與基金本體隔離。
• 運用階段：持有期間從承租人（此案為電通）收取租金，扣除持有成本後產生穩定現金流。
• 出售階段：在合適時機以高於買入價或符合市場行情的價格再次出售，賺取資本利得。

這三段加在一起，就是不動產基金從一棟大樓身上可能賺到的三層收益。原文強調，這個世界對一般人看起來複雜難懂，但本質上是「資本的循環裝置」，把企業持有但難以流動的不動產資產，轉化成可以被基金管理、在市場上流通的金融商品。

原文後半段（包含電通和ヒューリック的具體打算、以及基金收益結構的完整拆解）屬於JBpress付費會員內容，本文依據公開部分整理。

東京媽媽日本不動產觀察

這個交易最值得記住的結構是「售後回租」（Sale and Leaseback）。3000億日圓的案子規模在台灣看起來遙遠，但背後的機制一點都不陌生：企業或個人把資產變現，同時保留使用權，換取一筆現金去做更有效率的配置。

對台灣投資人持有日本不動產來說，這個概念反過來看也有參考性。當你是「電通」那個角色，市場上存在機構願意用合理價格接下你的物件、同時讓你繼續用的話，出場就不是難題。當你是「Brookfield」那個角色，核心是租客的信用和租約長度，不是大樓本身長什麼樣子。

這一波海外機構基金持續加碼日本都心辦公與商業不動產，背後的選擇邏輯可以參考我們整理的 2026 房市警訊：外資加碼東京、都心短期轉手升溫，了解資金流向對整體定價的影響。

參考資料來源：電通、ヒューリック、海外ファンドへ…3000億円本社ビル巡る3社の思惑と不動産ファンドの収益構造 - JBpress