成交量連跌三季，掛牌量卻逆勢增加

2026年7月到9月，近畿圈（大阪府、京都府加上4個縣）的中古公寓大廈成交件數為4,342件，比前一年同期減少10.7%，已經連續三季下滑。偏偏這段期間的新規掛牌量卻是18,342件，比前一年同期增加6.3%，時隔三季再度增加。一邊是買方縮手，一邊是賣方持續增加供給，供需正在朝反方向走。

12個觀察區域中有8個區域的成交件數比前一年減少，其中大阪市、京都市等7個區域都是兩位數跌幅。神戶市則是時隔10季（約2.5年）首度出現成交量下滑。

大阪市中古公寓成交均價，11年來頭一次下跌

中古公寓大廈的平均成交價為3,143萬日圓（約台幣670萬），比前一年同期下跌2.0%，這是時隔5季（約1年3個月）首度出現下跌。新規掛牌價則是3,679萬日圓（約台幣785萬），比前一年同期上漲13.4%，從2023年1至3月期開始已連續15季持續上漲。

掛牌價和成交價之間的落差，在這一季格外明顯。成交價出現下跌的區域比上一季增加了4個。大阪市的成交均價更是自2015年7至9月期以來、睽違44季（整整11年）首度出現下跌，是這份數據裡最具代表性的訊號。

中古透天也同步轉弱

中古獨棟住宅（透天）的成交件數為3,370件，比前一年同期減少2.4%，這是自2022年10至12月期以來、時隔15季首度下滑。新規掛牌件數為13,977件，比前一年同期增加5.7%，從2023年1至3月期起已連續15季增加。

12個區域中有7個區域的成交件數比前一年減少，大阪市、京都市等4個區域是兩位數跌幅。平均成交價為2,360萬日圓（約台幣503萬），比前一年同期下跌1.0%，時隔2季再度下跌。新規掛牌價為2,836萬日圓（約台幣605萬），比前一年同期上漲1.7%，已連續8季上漲。大阪北攝地區的成交均價下跌趨勢持續。

日銀升息壓力持續，掛牌價與成交價的落差往後恐怕難以縮小

近畿圈不動產流通機構在報告中指出，掛牌價與成交價之間的落差持續擴大。日本銀行的升息方向加上長期利率的高位盤整，使得住宅貸款利率不論是浮動型還是固定型都呈現上升趨勢。報告預估，隨著利率進一步上升，以實際自住需求為主的物件將更容易出現價格調整。往後市場對物件的篩選將更趨嚴格，根據實際需求來設定開價的重要性也會持續提高。