史上第一次，日本政府把外國人持有多少土地和房子說清楚了

2026年9月15日，日本政府發布了一份史無前例的調查報告：全國規模的外國人（含海外居住日本人）不動產持有實態調查，這是日本首次將這份數據公開。數字一出，台灣人排名讓不少人意外。

土地持有：美國第一，台灣第三

根據不動產登記資料，國外居住者和國外法人合計持有的土地比例約為 0.06%。以國家和地區來分，美國以 27.2% 居首，中國以 22.5% 排第二，台灣以 7.7% 排第三。

建物持有：中國獨大，台灣緊追第二

建物的持有比例約為 0.2%，高於土地的 0.06%。國家和地區排名在建物這塊出現大幅洗牌：中國以 44.2% 大幅領先排第一，台灣以 18.6% 排第二，美國以 11.3% 退至第三。

台灣在建物持有的排名，遠比土地更突出。這份調查的解讀是：外國人對日本不動產的興趣，明顯集中在建物而非土地。

還有一組更高的推估數字

調查除了登記資料的直接統計，還另外公布了一組「推估值」，從所有權登記的姓名等資訊推斷外國人或外國法人的持有狀況。這組數字更高：土地最大約 0.46%，建物最大約 1.07%。

兩組數字的落差，反映登記資料本身存在識別上的限制，推估值把更多「可能是外國人持有」的案例納入。

日本政府下一步

日本政府表示，這次調查結果將作為重要依據，用於後續與外國人相關政策的研議。具體政策方向，原文未進一步說明。

東京媽媽日本不動產觀察

這份數據讓我們最在意的，是建物和土地的持有比例差距。土地 0.06%、建物 0.2%，而推估值更到 1.07%。這個落差完全符合我們實際接觸的市場樣貌：海外買家買的幾乎都是區分所有建物（マンション），很少有人是單純買土地。日本的土地所有權和建物所有權是分開登記的，台灣人買公寓大廈，在登記上建物的筆數遠比土地多，這是結構性因素，不代表「台灣人偏好建物而非土地」。

另外，台灣在建物持有排第二（18.6%），比很多人預期的高。不過這份數據涵蓋「海外居住的日本人」和「國外法人」，不是純粹的「台灣籍自然人個別投資」數字，閱讀時要留意範圍。日本政府後續怎麼定義外國人不動產持有的政策方向，才是真正要盯的。想了解台灣人在日本持有不動產的稅務義務，可以參考我們整理的不動產稅金攻略，從購買到持有到出售三個階段的稅都有說明。

參考資料來源：日本政府が外国居住者・外国法人の国内不動産保有比率を初公表、上位に米中―台湾メディア - ｄメニューニュース

日本首次公開外國人持有國內不動產比例，美國、中國列居前段