入住率下滑、資金周轉惡化。越前市不動產租賃業者宣告破產，負債約3.1億日圓

2001年に年間約1億日圓（約台幣2,200萬元）的租金收入，到破產前只剩2,000萬日圓（約台幣440萬元）。福井縣越前市的不動產租賃業者「陽康」，在2026年8月被福井地方裁判所裁定開始破產程序，負債約3億1,000萬日圓（約台幣6,800萬元），債權人共11人。

靠金融機構借款買樓，初期還款壓力就壓垮體質

陽康成立於1986年，經營模式是向金融機構借款購入越前市周邊的公寓大廈，再出租收取租金。根據帝國數據銀行福井分行的調查，公司在2001年8月期曾創下年間約1億日圓的收入高峰，但初期買樓的貸款還款壓力始終過重，長期以本金延期償還的方式撐著。

之後陸續出售部分物件來壓縮債務，近年則將手上的2棟公寓大廈整棟出租給越前市當地的大型企業作為員工社宅，靠這個方式在2022年8月期回穩到年間約4,000萬日圓（約台幣880萬元）的收入。

社宅入住率持續下滑，收入在3年內腰斬

問題出在社宅的入住率。入住者持續減少，租金收入跟著縮水。到了2025年8月期，年間收入已跌至約2,000萬日圓，僅剩2022年水準的一半。帝國數據銀行的調查顯示，此後入住率並無改善跡象，資金周轉持續惡化，公司最終決定放棄繼續經營。

東京媽媽日本不動產觀察

陽康的案例有幾個值得台灣投資人對照自己的細節。這家公司最終崩潰的導火線，不是市場崩盤，而是「把雞蛋全放在一個企業客戶的社宅需求裡」。整棟出租給單一法人確實可以省掉找租客的麻煩，但一旦對方縮減員工宿舍規模，收入直接腰斬，沒有緩衝空間。

更根本的問題是初期貸款結構。從2001年就以本金延期償還方式撐了超過20年，代表物件的租金收益從來沒有真的覆蓋本金，只是在付利息。這種架構在景氣好、入住率穩的時候看不出問題，一旦收入下滑就立刻陷入現金流危機。台灣投資人在日本購入收益物件時，貸款設計跟投報率是否能真正涵蓋本利攤還，是比帳面投報率數字更需要確認的事。相關背景可以參考我們寫的台灣人在日本買房貸款攻略，裡面有台系銀行條件與日本在地融資的差異比較。

參考資料來源：初期投資の返済負担が重く…購入マンションを地元企業に社宅として貸し出すも入居率低下で資金繰り悪化 越前市の不動産賃貸業者が破産 負債約3億1000万円 - 福井テレビ