年金世代から1500億円超を集めたファンドの裏側

不動産クラウドファンディング「みんなで大家さん」を運営する共生バンクのグループ会社が、千葉県成田市の現職市議・上田信博氏が関係する事業に対し、総額約10億円の資金を提供していたことが明らかになった。元本償還の停止や分配金の遅延が続く「成田プロジェクト」をめぐり、事業者と政治家の深いつながりが表面化している。

「みんなで大家さん」シリーズはこれまで、主に年金世代を中心に1500億円超の資金を集めてきた。台湾からも日本の不動産クラウドファンディングへの関心は高く、この事件はファンド選びの判断材料として押さえておきたい内容だ。

30年以上のベテラン市議と共生バンク代表の関係

上田氏は日本航空（JAL）に勤務した後、1995年に成田市議に初当選。以後8期、30年以上にわたり市議を務め、議長や空港対策特別委員会の委員長を歴任してきた。現在は議会会派「豪政会（こうせいかい）」を率いる。議会関係者は「空港関係者と行政の双方に顔が利く数少ない議員で、議会内での発言力も小さくない」と語っている。

共生バンクの代表・栁瀨健一氏と上田氏の関係は、同社が成田プロジェクトの構想に着手した2014年前後までさかのぼる。上田氏の親族が代表を務める会社は、土地の売り主を紹介する見返りとして共生バンク側から手数料を受け取ってきたという。用地買収がおおむね完了した2017年ごろ以降も支払いは継続し、成田シリーズ商品の配当停止が話題となった2025年夏ごろまで続いたとみられ、累計額は数千万円に上るとされる。

「両手取引」の疑い、売り主と買い主の両方から手数料

上田氏が紹介した売り主は、当初、計画地全体の約2割を保有していた千葉県内の不動産会社だ。関係者の証言によると、上田氏は土地の買い主である共生バンクから手数料を得る一方で、この不動産会社からも手数料を受け取っていた疑いがある。売り主・買い主の双方から報酬を得るいわゆる「両手取引」にあたる可能性がある。

その不動産会社の代表は取材に対し、「一帯の土地は細切れで、そのまま使える状態ではなかった。上田先生から先代社長に話があり、当社の土地を売却すると同時に、残りの地権者と共生バンクとの交渉を取りまとめることになった。共生バンクからも手数料が支払われていたとは、今まで知らなかった」と述べている。

約10億円の内訳、農業法人への資金供与が大半

紹介手数料を金額規模で大きく上回るのが、「成田農産」（千葉県成田市）など上田氏関連の農業法人に対する資金供与だ。共生バンクのグループ会社が提供した資金の総額は、紹介手数料も含めて約10億円。成田市の議会費（2026年度約4億4000万円、全29人の議員報酬を含む）の2倍あまりに相当する。

両者の関係を象徴するのが、成田空港から車で約20分の場所に建設された成田農産の農業倉庫だ。掘り出したサツマイモを出荷時期まで低温貯蔵するための白い外観の建物で、建設費はおよそ8500万円。このうち約6000万円は共生バンク側が支出し、残りの約2000万円は千葉県（約1250万円）と成田市（約750万円）からの補助金で賄われたことが、情報公開請求で入手した資料で判明している。倉庫は2024年夏に竣工し、成田農産（当時の名称は成田農園）は2024年9月にいずれも満額を受給している。

上田氏は自身が議員を務める成田市から、自身の関連事業に対する補助金を引き出した形となる。成田市の担当部局は「共生バンクとの関連については知らなかった。申請企業の代表者が議員であるかどうかを確認する規定はない」と回答している。

成田農産の事業拡大、費用は共生バンク側が負担

成田農産は2020年設立で、合計約29ヘクタールの農地と10人の従業員を抱える。さつま芋や米を主力とする農業生産の傍ら、矢継ぎ早に新規事業を展開してきた。それらの経費も基本的に共生バンク側が負担したとみられるが、事業の配当として共生バンク側に還流した資金はごくわずかとされる。

具体的な展開としては、2024年に成田市と旧大栄町の市町村合併で遊休化していた旧大栄町役場の借地権を取得してもみ殻を原料とした肥料生産に着手。成田市が運営する公設市場内にさつま芋関連の店舗を出店し、2025年1月には兵庫県にパン屋を出店している。店頭では食パンやフランスパンのほか、成田産の芋ペーストを使った菓子パンや焼き芋なども販売している。

共生バンクとの事業上のつながりが見えるものとして、市内ではバナナの温室栽培が行われていた。共生バンクは「凍結解凍覚醒法」と呼ぶ技術を用いて熱帯地方以外でもバナナを栽培できると主張し、九州各地の栽培施設を「みんなで大家さん」シリーズの不動産ファンドとして販売してきた。店頭価格1本900円ほどとされる「神バナナ」だ。成田市内のバナナ農場でも、かつては成田農産が栽培を請け負っていたとみられるが、販売は振るわなかったようだ。

NAA（成田国際空港）との借地交渉にも介入

2023年3月、共生バンクの開発責任者と成田国際空港株式会社（NAA）の役員・用地部長との会合に上田氏が同席し、共生バンクに有利な取り計らいを求める趣旨の発言をしていたことが、日経不動産マーケット情報が入手した議事録で確認されている。

この会議では共生バンク側が、当初の娯楽・商業施設建設計画を食料品の流通施設を核とする「日本版フードバレー」へ大幅変更する構想を説明した。上田氏は「共生バンクから言いづらい内容」と述べながら、NAA役員に対してコロナ禍を理由とした借地料の減免を助言。さらに、計画地内の借地の集約化や、共生バンクへの物流倉庫の貸し出しまで提言した。NAA側は継続協議に応じる意向を示して会議は終了。その後、共生バンクはこの会議から約半年後の2023年9月、当初設定した期限を迎えたNAAとの借地契約の延長を取り付けている。

NAAは取材に対し「個別の打ち合わせについての回答は差し控えるが、指摘されるような借地料の減免などについて当社で検討した事実はない」（広報部）とした。

また、成田市の小泉一成市長は2019年以降、共生バンクの栁瀨代表と6回にわたり面会。2019年8月には共生バンクが運営する三重県のテーマパーク「伊勢忍者キングダム」視察のため、同社手配のヘリコプターに搭乗している。市の広報担当者は、いずれの機会にも上田氏が同席していたことを認めている。

超党派の議員有志が政治倫理審査会の開催を請求

日経不動産マーケット情報は2025年10月以降、繰り返し上田氏に取材対応を依頼し、複数回にわたり質問状を送付したが、2026年5月12日時点で回答は得られていない。共生バンクの広報担当者は「上田市議はもとより、第三者の助力を受けた事実などは全くない」と説明している。

成田市議会では、2026年5月8日に超党派の議員有志が政治倫理審査会の開催を請求。議員総数の4分の1にあたる8人の署名を議長に提出した。開催の判断は同月14日の議会運営委員会での議論に委ねられた。

審査請求の対象には、上田氏と同じ会派の鬼澤雅弘議員も含まれている。鬼澤氏には、自身が代表を務める会社を通じて共生バンク側から成田プロジェクト関連の警備業務を請け負った疑いがある。成田農産の前身である成田農園においても、2024年6月まで役員を務めていた。

成田市議会の議員政治倫理条例は「議員は、政治倫理に反する事実があるとの疑惑を持たれたときは、自ら率先して、真摯かつ誠実に事実を明らかにし、その責任を明確にしなければならない」と定めている。

東京媽媽日本不動産觀察

「みんなで大家さん」をめぐるトラブルが報じられるたびに、台湾からも問い合わせが増える。今回の報道で改めて見えてくるのは、日本の不動産クラウドファンディングが「現物不動産」を裏付けに謳いながら、実際には地元政治家や補助金行政との複雑な利害関係のなかで動いている場合があるという点だ。

成田プロジェクトは、当初の娯楽・商業施設計画から「日本版フードバレー」へと大幅に変更され、開業時期も当初の2024年度から大きく遅れている。元本償還の停止や分配金の遅延はすでに公表されているが、今回の報道でその背景にある構造がより具体的に浮かび上がった。

海外から日本の不動産ファンドやクラウドファンディングに資金を入れる際、運営会社の事業構造や資金の流れを確認することは現実的に難しい。日本の不動産投資における判断軸については、日本買房 5 大踩雷紅旗・台灣投資人避雷指南も参考にしてほしい。

參考資料來源：【トラブル】成田市議側に約10億円を提供、「みんなで大家さん」運営の共生バンク - 日経不動産マーケット情報

「大家齊聚」基金運營商共生銀行涉嫌向成田市議員方面提供約10億日圓，爭議延燒