「大家齊聚」基金運營商共生銀行涉嫌向成田市議員方面提供約10億日圓，爭議延燒

不動產基金醜聞延燒，現任市議疑領10億圓好處費

「みんなで大家さん」（大家一起來）這個不動產群眾募資基金，吸引了以退休族為主的投資人超過1500億日圓（約新台幣330億元）。元本償還停止、分配金延遲的問題已持續發酵，如今又有一條新的爆炸性線索浮出水面：運營這個基金的共生バンク，其集團旗下公司疑似向現任成田市議上田信博的相關事業，總計提供了約10億日圓（約新台幣22億元）的資金。

日經不動產市場情報於2026年5月12日刊出這份調查報導。截至報導發布當日，上田議員仍未回應採訪請求。

誰是上田信博？

上田信博在日本航空（JAL）任職後，於1995年首次當選成田市議員，此後連任8屆，在議會服務超過30年。曾擔任議長及空港對策特別委員會委員長等要職，目前領導議會派系「豪政会（こうせいかい）」。一名議會相關人士形容他：「上田先生是少數對空港相關人士和行政機關兩邊都有面子的議員，在議會內的發言力也不小。」

兩手仲介費：一個人同時收買賣雙方的手數料

共生バンク代表栁瀨健一與上田議員的往來，可追溯至2014年前後，也就是共生バンク開始規劃成田專案的時期。根據報導，上田議員的親族所代表的公司，以介紹土地賣方為由，持續從共生バンク側收取手數料。土地收購約在2017年前後完成，但付款仍持續，據悉一直延續到2025年夏天「シリーズ成田」商品停止配息的消息引發討論前後。累計金額估計達數千萬日圓。

上田議員介紹的賣方，是當初持有計畫用地約兩成土地的千葉縣內一家不動產公司。根據相關人士的證詞，上田議員在從買方共生バンク收取手數料的同時，也向這家不動產公司收取手數料。若此屬實，他等同於執行了業界所說的「兩手取引」，即同一個仲介人向買賣雙方各收一份手數料，在日本不動產業中是需要特別揭露的行為。

那家不動產公司的代表表示：「那一帶的土地零碎分散，不是可以直接使用的狀態，但偶爾有洽談機會，所以我們一直在維繫周邊地權者的關係。有一次上田先生找了前社長談，我們在賣出自己土地的同時，也負責統整其他地權者與共生バンク之間的協商。共生バンク那邊也支付了手數料這件事，我到現在才知道。」

10億日圓流向農業法人，縣市補助金也一起進去了

金額更大的，是共生バンク集團公司向上田議員相關農業法人「成田農産」（千葉縣成田市）等事業所提供的資金。含上述仲介手數料在內，集團總計提供的資金約達10億日圓。這個金額相當於成田市今年度議會費（包含全29名議員報酬在內，約4億4000萬日圓）的兩倍以上。

兩者關係密切的具體象徵，是一棟距成田機場約20分鐘車程、外觀顯眼的白色農業倉庫。這棟2024年夏天竣工的倉庫，用於將採收的地瓜在低溫狀態下保存至出貨時期，建設費約8500萬日圓。根據當地採訪所獲得的資訊，其中約6000萬日圓由共生バンク側支出。剩餘約2000萬日圓，透過資訊公開申請取得的資料已確認，是由千葉縣和成田市的補助金支應，其中縣補助約1250萬日圓、市補助約750萬日圓，成田農産（當時名為成田農園）於2024年9月全額受領。

換言之，上田議員透過自己擔任議員的成田市，為自身相關事業申請到了補助金。成田市主管部門對此回應：「不知道與共生バンク有關聯。申請企業的代表人是否為議員，現行規定中沒有確認的機制。」

農業以外的多角化擴張，資金幾乎都來自共生バンク

成田農産成立於2020年，擁有合計約29公頃農地及10名員工，主要生產地瓜與稻米。根據報導，其多角化新事業的費用，基本上也由共生バンク側負擔，大部分以出資金名義處理，但流回共生バンク側的事業配當極為有限。

具體展開包括：成田農産取得了因成田市與舊大栄町合併而閒置的舊大栄町役場借地權，開始生產以稻殼為原料的肥料；在成田市營公設市場內開設地瓜相關店鋪；2025年1月在兵庫縣開設麵包店，販售吐司、法棍，以及使用成田產地瓜泥製作的菓子麵包與烤地瓜。

與共生バンク業務有最直接關聯的事業，是市內進行的香蕉溫室栽培。共生バンク主張透過名為「凍結解凍覚醒法」的特殊技術，可在熱帶地區以外種植優質香蕉，並將九州各地的栽培設施包裝成「みんなで大家さん」系列不動產基金進行銷售。這種香蕉的零售價據稱每根約900日圓，被稱為「神バナナ」。成田市內也確認有同公司的香蕉農場，據推測過去曾由成田農産負責栽培。報導指出，這項以香蕉銷售收入支付配息的商品，銷路並不理想。

2023年3月，議員出席NAA會議，發言要求減免借地料

日經不動產市場情報取得的會議記錄顯示，2023年3月，共生バンク的開發負責人與成田國際空港株式會社（NAA）的役員及用地部長舉行會談，上田議員也出席其中。NAA持有成田プロジェクト計畫用地約四成土地的地主方股份，雙方借地契約期限在即。

在這次會議中，共生バンク側說明了將原本以娛樂商業設施為核心的計畫，大幅變更為以食品流通設施為核心的「日本版フードバレー」構想，並請求NAA方面的理解。上田議員則以「共生バンク難以開口的內容」為由，建議NAA役員以新冠疫情為理由給予借地料減免，還進一步提議整合計畫地內分散的借地，以及向共生バンク出借物流倉庫。NAA方面表示同意繼續協議，會議結束。

上田議員出席這次會議的經緯尚未釐清。此後約半年，2023年9月，共生バンク與NAA的借地契約在期限屆滿後成功取得延長。

上田議員同樣是共生バンク與成田市關係中的關鍵人物。成田市市長小泉一成自2019年起，與共生バンク代表栁瀨健一共計會面6次。2019年8月，小泉市長為視察共生バンク營運的三重縣主題樂園「伊勢忍者キングダム」，搭乘了該公司安排的直升機。成田市廣報擔當確認，每次場合上田議員均在場陪同。

議會有志提出政治倫理審查會開催請求

日經不動產市場情報自2025年10月起多次要求上田議員接受採訪，並多次發送書面問題，截至2026年5月12日仍未獲回應。

共生バンク廣報擔當對此回應：「包括上田市議在內，接受任何第三者協助的事實完全不存在。」NAA廣報部則表示：「對個別會議內容不予置評，但就指摘的借地料減免一事，本公司並未有過相關討論。」

成田市議會方面，2026年5月8日，超黨派議員有志提出開設政治倫理審查會的請求，依規定蒐集到議員總數四分之一即8名議員的署名，並提交議長。開設與否的判斷，交由5月14日的議會運営委員会討論決定。

此次審查請求的對象，也包括與上田議員同一派系的鬼澤雅弘議員。鬼澤議員疑似透過自己代表的公司，承接了共生バンク側成田プロジェクト相關的警備業務，此外也曾於2024年6月以前在成田農産前身「成田農園」擔任役員。

成田市議會的議員政治倫理條例規定：「議員在被疑有違反政治倫理的事實時，必須主動、誠摯且認真地釐清事實，明確其責任。」

圍繞這個龐大投資專案的糾葛，仍留下許多懸而未決的疑問。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇報導最值得台灣投資人留意的，其實是共生バンク的商品結構本身。「みんなで大家さん」系列被包裝成不動產群眾募資，但從成田案來看，資金的實際流向涵蓋農業法人出資、倉庫建設、主題樂園、麵包店展店，與「不動產」的關聯相當間接。這種把多種事業打包進「不動產基金」外殼的做法，在日本監管框架下並非全然違法，但對投資人來說，辨別「基礎資產到底是什麼」極為困難。

台灣投資人在選擇日本不動產相關商品時，不論是直接買物件、買REIT，還是透過任何基金型商品參與，最基本的一道關卡是：標的物能不能在不動產登記謄本（登記事項証明書）上查到？如果資金是流向「農業法人出資」「主題樂園經營」這類無法在不動產謄本上確認的用途，那它在法律上更接近事業投資，而不是不動產投資，風險屬性完全不同。相關的基礎判斷可以參考不肖掮客的7個紅旗，裡面提到的核查邏輯同樣適用於群眾募資型商品。

參考資料來源：【トラブル】成田市議側に約10億円を提供、「みんなで大家さん」運営の共生バンク - 日経不動産マーケット情報