一個月漲了63%？先看清楚這個數字怎麼來的

2026年7月，首都圈新築分讓公寓大廈的每戶平均價格來到1億6,493萬日圓（約台幣3,500萬元），每平方公尺單價236.9萬日圓，兩項數字均創下調查史上最高值。這次大幅拉高的直接原因，是東京23區內數個大規模物件在7月同步開始銷售，拉動整體均價。

與去年同月相比，平均價格上升6,418萬日圓，漲幅63.7%；每平方公尺單價上升79.8萬日圓，漲幅50.8%。平均價格已連續4個月高於去年同月，每平方公尺單價則已連續15個月高於去年同月。

發售戶數2,145戶，兩個月來首次回增

7月發售戶數共2,145戶，較去年同月的2,006戶增加139戶，成長6.9%；較上月的1,564戶增加581戶，月增37.1%。增加的主要貢獻來自神奈川縣與千葉縣。

地區分布上，東京23區1,028戶，佔整體47.9%；神奈川縣574戶，佔26.8%；埼玉縣248戶，佔11.6%；千葉縣218戶，佔10.2%；東京都下（23區以外的多摩地區等）77戶，佔3.6%。東京都整體合計佔比51.5%。

首月簽約率69.5%，超高層物件尤其搶手

7月的首月簽約率（即開賣當月成交比例）為69.5%，較去年同月上升1.5個百分點，較上月的62.5%上升7.0個百分點。回顧2026年前幾個月：6月62.5%、5月64.9%、4月62.3%、3月64.5%、2月71.7%、1月55.7%。

20層以上的超高層物件，7月共22物件、731戶投入市場，簽約率達84.8%。去年同月超高層物件為13物件、668戶，簽約率78.0%。今年7月不論物件數、戶數、簽約率都高於去年同月。

都心6區：440戶、均價4億3,699萬日圓

千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷這6個都心核心區，7月共發售440戶，每戶平均價格4億3,699萬日圓（約台幣9,300萬元），每平方公尺單價556.1萬日圓。去年同月為351戶、均價1億9,004萬日圓、每平方公尺單價273.7萬日圓。

即日完售只有1個物件、2戶

7月即日完售物件僅1件：神奈川縣藤澤市的「GALA RESIDENCE湘南台第4期（終）」，共2戶，每戶均價4,780萬日圓，每平方公尺單價77.6萬日圓，平均抽籤倍率2.5倍，最高倍率5倍。

庫存與8月預測

7月底的銷售庫存為6,597戶，較6月底的6,389戶增加208戶，連續2個月上升。去年7月底庫存為5,940戶。

不動產經濟研究所預估2026年8月的發售戶數約1,000戶。對照過去幾年的8月數字：2025年8月1,301戶、2024年8月728戶、2023年8月1,469戶、2022年8月1,162戶。

調查對象地域為東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣共1都3縣。另外，Flat 35（政府支援的長期固定利率房貸）登錄物件共1,964戶，佔整體91.6%。

東京媽媽日本不動產觀察

這次都心6區的均價從去年同月1億9,004萬日圓跳到4億3,699萬日圓，漲幅超過一倍，但要先確認一件事：這不是市場在一個月內翻倍，而是7月剛好有大規模高單價物件集中開賣，拉動均價。這種「物件組成變化導致的均價波動」，在新築市場每年都會出現，特別是大規模再開發案的首賣期。

對台灣買家來說，都心6區每平方公尺單價已達556.1萬日圓，折算下來一間40平方公尺的套房，光物件價格就超過2億2,000萬日圓（約台幣4,700萬元），這個價格帶已超出多數個人投資人的預算範圍。相較之下，首月簽約率69.5%、超高層物件簽約率84.8%，顯示在這個價位有實際購買能力的買家仍然充足。

庫存連2個月增加、8月預測僅1,000戶，這兩個數字放在一起，代表賣方目前沒有急著拉高銷售速度的壓力。若你正在追蹤特定區域的物件，目前市場節奏對買方來說並不特別有利。關於首都圈房價結構的更多背景，可以參考日本房價為什麼炒不起來這篇文章。

參考資料來源：不動産経済研究所、7月の首都圏の新築分譲マンション市場動向を発表 - 日本経済新聞