升息無力阻止日圓下跌：房貸族破產、企業資產遭外資掃貨
利率累計升了1%，但日圓還是跌
日本銀行在2026年再度宣布升息。從2024年7月解除零利率以來，日銀已四度調升政策利率，每次幅度都是0.25%，兩年累計升幅達1%。照理說升息應該帶動日圓走強，但匯市的反應依然有限，圓貶的格局並未根本改變。
這個「升息但日圓不升」的局面，正在讓日本不動產市場走向一個微妙的分叉點：日本個人購屋戶承受越來越重的還款壓力，外國投資基金卻繼續把日本資產視為相對便宜的獵場。
1億日圓房貸，一年多付55萬日圓
政策利率牽動短期基準利率，短期基準利率又直接連動銀行的浮動利率型房貸。累計1%的升幅，對以浮動利率借款的家庭來說絕對不是小事。
文章作者牧野知弘以具體數字說明衝擊：假設以1億日圓（約新台幣2,100萬元）、35年期浮動利率房貸購屋，利率累計上升1%，每月還款金額增加約4萬6,000日圓（約新台幣9,660元），全年增加約55萬日圓（約新台幣115,500元）。
受衝擊最大的族群，是雙薪家庭年收入超過1,500萬日圓、拼盡貸款額度買下灣岸地區塔樓或高價公寓大廈的家庭。這類家庭本來就是「頂到上限」的借款計畫，利率只要微幅變動，家計就開始緊繃。加上近期公寓大廈的管理費與修繕積立金接連調漲，雙重壓力疊加，財務空間快速收窄。
東京商工Research公布的數據顯示，個人破產件數達到8萬3,000件，連續三年上升。雖然目前房貸違約案件尚未大量浮現，但金融機構內部已開始流傳擔憂，預備破產的族群數量估計相當可觀。
新屋賣不動，中古屋買賣也出現乖離
升息的連鎖反應已傳導到市場需求端。新築公寓大廈因建設費持續上漲而售價居高，金融機構同步收緊房貸審查標準，新規購屋需求快速萎縮。
在投資市場，部分持有公寓大廈的投資人選擇趁升息轉折點出場賣屋，但買方也因金融機構態度謹慎而縮手。結果是中古市場出現賣方期望售價與實際成交價之間的明顯落差，市場流動性下降。
外國人買盤撐起市場，政府選擇不管
在個人購屋需求萎縮、投資需求也退潮的情況下，目前仍在支撐公寓大廈市場的，主要是外國買家。日圓持續偏弱，讓外國投資人維持「日本不動產還是便宜」的判斷，外資買盤形成市場的重要支柱。
然而東亞買盤出現鬆動。喜歡購買日本公寓大廈的中國、台灣、香港等東亞買家，因中國經濟放緩而新規購買需求減退；日本政府也針對經營管理簽證等在留資格加強審查，增加外國人取得在留資格的難度。此外，部分持有日本公寓大廈的中國買家，因本國不動產市場下跌、需要變現填補損失，轉而出售在日本持有的資產，形成額外的供給壓力。
面對外國人大量購置不動產帶來的爭議，輿論長期有「應該立法限制外國人購屋」的聲音。但日本政府近期宣布，不打算研擬具體的外國人不動產取得規制措施。牧野知弘認為，這個決定的背景是：在升息環境下若再限制外資買盤，市場恐怕會崩盤；加上不動產業界與執政黨自民黨關係密切，政府選擇放寬管制力道。
真正活躍的是歐美不動產投資基金
東亞個人買盤在公寓大廈市場逐漸退場，但在辦公大樓、出租住宅、商業設施、飯店等商業不動產領域，歐美不動產投資基金正積極展開大型收購。這些基金背後有歐美機構投資人的資金支持，趁日圓偏弱的窗口大規模取得日本優質不動產。
最具代表性的案例是富士媒體控股（フジ・メディア・ホールディングス）。該公司在股東行動主義者施壓下，計畫將持有大量不動產的不動產子公司分拆獨立。外傳這個交易規模逾1兆日圓（約新台幣2,100億元），而競逐這筆大型交易的，並非日本國內大型不動產開發商，而是歐美不動產投資基金。
原因在於：累計升息讓有息負債規模達4兆日圓（約新台幣8,400億元）左右的日本大型開發商財務壓力逐步加大。這些負債雖然多為長期固定利率，短期直接影響有限，但固定期間並不長，讓他們沒有餘裕投入新的大型收購案。日本大型開發商正面臨資金受困、動彈不得的困境，而歐美基金正好填補了這個空缺。
東京媽媽日本不動產觀察
這篇文章點出一個值得台灣投資人留意的結構：日本公寓大廈市場的外國買盤，東亞個人投資人與歐美機構基金其實處於不同的物件層級。文中描述的歐美基金大規模收購辦公大樓、出租住宅、商業設施的動作，跟一般台灣人購買的住宅型公寓大廈是兩個不同市場，兩者並不直接競爭同一批物件。
真正與台灣個人買家有交叉的，是文中提到的中古公寓大廈市場「賣方期望售價與成交價出現乖離」這個訊號。升息環境下急著出場的賣主，在買方縮手的市場裡確實必須下修售價才能成交。對手持台幣或美元的海外買家來說，這個議價空間的變化比日本本地買家更容易承接，匯率因素也仍是實質優勢。
關於外國人在日本購買不動產的市場背景與買屋前的判斷框架，可以參考我們整理的日圓貶值是進場時機嗎（5個判斷）；如果對2026年市場走向的整體數據有興趣，可以看2026房市警訊：台灣登頂東京外資、都心6區短期轉手12.2%。
想了解更多日本不動產資訊？
東京媽媽提供台灣人專屬的日本不動產代管服務
