外國人真的買爆京都公寓了嗎？70萬筆登記資料給出答案

「外國人買爆京都」是真的嗎？有人去查了

網路上流傳已久的說法：「外國人在京都大量買公寓」。這到底是真相還是都市傳說？一家專門處理不動產資料的公司決定用數據來回答這個問題。

該公司蒐集了2020年11月至2026年4月期間、全國約70萬6,000件區分建物（即公寓大廈各別戶）的登記資料，不分新築或中古，分析所有登記地址在日本國外的所有者實際持有狀況，並於2026年5月公開了分析報告。

原文僅公開摘要，完整數據為付費內容

京都新聞這篇報導的正文為付費訂閱內容，目前可讀取的部分僅揭露了研究的資料來源與方法論：樣本數70萬6,000件、時間範圍橫跨約5年半、涵蓋全國範圍、以「登記地址在國外」作為外國人所有者的判定標準。報告的具體數字（外國人持有比例、京都市佔比、國籍分布等）包含在付費牆後方，本文無法引用尚未公開的數字。

不過光是研究方法本身就有幾點值得說明。用「登記地址在國外」來判定外國人所有者，這個標準有一定的侷限性：持有日本地址的外國籍人士、或透過日本法人持有的海外投資者，都不會被計入。換句話說，這份資料呈現的是「住在海外、直接以個人名義登記」這個族群，實際的海外資金流入規模很可能被低估。

為什麼京都特別常被點名？

京都作為國際觀光城市，近年確實吸引大量海外買家關注，短期出租（民泊）需求、文化資產保存區域的稀缺性、加上日圓貶值帶來的匯差優勢，都讓京都物件在海外投資圈具有一定討論度。正因如此，「外國人買爆京都」這個說法才會在網路上廣泛流傳。這份報告試圖用實際登記資料驗證這個說法，方向是對的，只是完整結論目前只有付費讀者能看到。

根據京都新聞在同一頁面推薦的延伸報導，京都市內「億ション」（開價超過1億日圓、約台幣2,100萬元以上的高價公寓）的物件數量與地區分布也是近期讀者關注焦點，顯示京都高價物件市場的討論熱度正在上升。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇報告讓我想到一個台灣買家常踩的認知誤區：把「網路上很多人在討論」等同於「市場上真的很多外國人在買」。兩件事的落差，在京都尤其明顯。

我們接觸過不少考慮買京都的台灣投資人，理由幾乎都是「聽說外國人都在搶」。但實際去看登記資料，海外買家的絕對數量跟東京都心比起來差距不小，而且京都有嚴格的景觀法規、民泊許可取得門檻高、部分區域根本禁止民泊，這些限制在媒體報導裡很少被強調。

用「登記地址在國外」當外國買家的篩選標準，也容易低估實際的海外資金規模，因為透過日本法人持有的海外投資者完全不在這個統計裡面。想更全面理解日本各城市的投資差異，可以參考我們整理的東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選，裡面有空置率、民泊規制、投報率結構的比較，比單看「哪裡熱門」更有參考價值。

參考資料來源：「外国人が京都でマンションをたくさん買っている」本当か？ 不動産データ扱う会社が分析 - 京都新聞デジタル